Che fare se avviene la “vendita dopo la scadenza dell’incarico”?
L’agenzia prevede che dovrà essere pagata lo stesso, con una apposita clausola sulla vendita dopo la scadenza.
Se la vendita avviene autonomamente, dopo, tra venditore e acquirente, l’agenzia ha diritto alla provvigione?
Indice
- Vendita dopo scadenza dell’incarico: clausola esclusiva
- Vendita dopo la scadenza: interruzione delle trattative
- Vendita dopo la scadenza dell’incarico: un caso ad Aosta.
- Vendita dopo la scadenza dell’incarico: chi ha ragione?
- Vendita dopo la scadenza dell’incarico: la clausola ha valore solo se c’è stata attività
- Vendita dopo la scadenza: cooperazione tra agenzie
- Vendita dopo la scadenza dell’incarico: i principi giurisprudenziali
Vendita dopo scadenza dell’incarico: clausola esclusiva
Se scade il mandato e successivamente il venditore aliena all’acquirente che gli aveva presentato l’agenzia, bisogna chiedersi se la provvigione è dovuta.
In effetti, il problema di queste clausole è che sono simili all’esclusiva, accompagnata da una vera e propria penale.
Proiettano nel tempo il vincolo, sicché scaduto il mandato il cliente sembra sia obbligato lo stesso.
Di solito è così, in quanto sono forme di tutela dell’agenzia.
Vendita dopo la scadenza: interruzione delle trattative
E’ ovvio che la premessa di ogni provvigione è il nesso causale.
L’opera dell’agente immobiliare deve essere la premessa ineludibile.
Senza aver fatto incontrare le parti, non avrebbero mai concluso il contratto.
Quindi, anche le clausole che prevedono che la provvigione è dovuta dopo la scadenza, scontano comunque questa condizione.
Vendita dopo la scadenza dell’incarico: un caso ad Aosta.
Per capire meglio, analizziamo la sentenza n. 391/2022 pubblicata il 30/12/2022 del Tribunale di Aosta.
In quella situazione, l’agenzia chiamava in giudizio venditore e acquirente.
Dopo aver fatto visionare l’appartamento, la proposta era stata rifiutata dal venditore.
Successivamente scadeva il mandato dell’agenzia e il venditore si rivolgeva ad altra agenzia.
Il venditore avviava poi casualmente trattative con la stessa famiglia, ma conoscendoli per altre vie lavorative e commerciali.
L’agenzia viene estromessa, ma aveva previsto la clausola e aveva, alla fine del mandato, trasmesso l’elenco clienti.
Vendita dopo la scadenza dell’incarico: chi ha ragione?
Il Giudice dà torto all’agenzia.
Nonostante avesse procurato una proposta e questa fosse stata rifiutata e nonostante la vendita sia poi avvenuta con la stessa persona, il Giudice non intravede una opera determinante dell’agenzia.
Infatti, se l’agenzia non fosse esistita, le parti avrebbero in altre vie concluso l’acquisto.
Si sono conosciute, infatti, in altri ambiti e contesti che non c’entrano con quello della vendita.
In tal caso, il giudice, sentendo i testimoni, conclude affermando che la provvigione non è dovuta.
Vendita dopo la scadenza dell’incarico: la clausola ha valore solo se c’è stata attività
Anche la clausola che prevede che il mediatore sia pagato ugualmente, se la vendita avviene dopo la scadenza del mandato, è ritenuta applicarsi solo se il mandato è stato determinante.
In tal caso il Giudice ha escluso che l’agente abbia svolto una opera di intermediazione necessaria.
Infatti, venditore e acquirente hanno avviato poi autonome trattative dopo la scadenza del mandato semestrale dell’agenzia.
In questi casi, quindi, anche se esiste una clausola che “tutela” l’agenzia, essa si applica solo se il diritto alla provvigione è realmente sorto sulla base delle regole generali.
Vendita dopo la scadenza: cooperazione tra agenzie
Il giudice riteneva impossibile applicare anche la norma che prevede la cooperazione tra le due agenzie.
Anche questa norma è applicabile se la cooperazione è stata simultanea ed effettiva.
Non quando la seconda agenzia ha agito in modo del tutto autonomo e distaccato dalla prima, sulla base di situazioni e trattative diverse.
Vendita dopo la scadenza dell’incarico: i principi giurisprudenziali
Da ricordare, secondo quanto afferma il Tribunale di Aosta:
in tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase
delle trattative avviate con l’intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione
dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del
mediatore che le aveva poste originariamente in contatto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la
sentenza di merito che aveva escluso un effettivo contributo causale, in ordine al perfezionamento di un
contratto di compravendita immobiliare, nel contegno di un mediatore il quale, dopo aver fatto
visionare alla potenziale acquirente il complesso edilizio oggetto di negoziazione, non era stato in
grado di indicargliene il prezzo e si era rifiutato di accettare la sua proposta, tanto che l’affare si era poi
concluso grazie all’intervento di altro intermediario)” ( Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 1120 del
22/01/2015; Cass. Civ. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 22426 del 16/10/2020 ).
Peraltro neppure può ravvisarsi in specie un concorso anche lato sensu collaborativo tra le due agenzie
di mediazione successivamente incaricate dal sig. Scotti per la vendita ai sensi del dettato ex art. 1758
c.c., giacché “il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell’art. 1758
cod.civ., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero
autonomamente, ma giovandosi l’uno dell’attività espletata dall’altro, alla conclusione dell’affare,
in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione
dell’affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo;
non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con
l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla
conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le
precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del
mediatore” ( Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza n. 16157 del 08/07/2010; conforme: Tribunale Vicenza,
25/07/2018, n.1738 ).
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Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 4 agosto 2023