Oggi parliamo di usucapione di immobile e fallimento del costruttore.
Si tratta di un argomento particolare: può un soggetto diventare proprietario, se occupa il bene, anche se la ditta è fallita?
Dobbiamo quindi analizzare i vari argomenti, quindi l’usucapione e come si relazione col fallimento del costruttore o della ditta proprietaria dei muri.
Indice
- Usucapione di immobile e fallimento del costruttore: che cos’è l’usucapione
- Usucapione di immobile e fallimento del costruttore: come inizia l’usucapione?
- Usucapione di immobile: e se il costruttore fallisce?
- Usucapione di immobile e fallimento del costruttore
- Usucapione di immobile e fallimento del costruttore: un caso pratico
Usucapione di immobile e fallimento del costruttore: che cos’è l’usucapione
L’usucapione (art. 1158 cod. civ.) è un possesso prolungato di un bene, a seguito del quale si diventa proprietari a prescindere da qualunque circostanza.
Nel sistema, questo istituto serve a dare certezza ai traffici economici di beni.
Questo possesso ha determinate caratteristiche e deve durare almeno 20 anni.
Usucapione di immobile e fallimento del costruttore: come inizia l’usucapione?
Può succedere nella pratica che un costruttore permetta ad un soggetto, magari suo futuro acquirente, di andare a vivere nella casa che va finita.
Questo succede perché il costruttore potrebbe non essere in regola, oppure sta per fallire e non ha liquidità per finire l’appartamento.
Alle volte, è lo stesso proprietario a suggerire di entrare, confidando che nella vendita fallimentare all’asta, il soggetto si renda acquirente, occupando già l’immobile di fatto.
Sono scenari purtroppo diffusi. In Italia è estremamente pericoloso aver a che fare con ditte che siano società a responsabilità limitata, perché tolte quelle serie, non si ha alcuna certezza.
Usucapione di immobile: e se il costruttore fallisce?
Se il costruttore fallisce, il soggetto si trova ad abitare dentro la casa non sua, e rischia di essere cacciato.
Per questo motivo, infatti, il curatore della procedura di liquidazione giudiziale, deve fare l’inventario dei beni.
Ciò significa che fa un elenco degli immobili della ditta o dei macchinari.
Potrebbe nominare come custode la stessa persona che ci vive già.
Non sempre chi ci vive, però, è tutelato, specialmente se non ha firmato un preliminare di acquisto come prima casa, che sia anche stato registrato e trascritto.
Usucapione di immobile e fallimento del costruttore
E quindi, se l’inquilino è dentro da più di venti anni prima che intervenga il fallimento, avrà modo di dimostrare la sua usucapione, allegando bollette, lavori, tasse.
Deve, cioè, dimostrare con documenti e testimoni di aver usato in modo ininterrotto per almeno 20 anni la casa, nonostante poi sia intervenuto il fallimento.
Usucapione di immobile e fallimento del costruttore: un caso pratico
Come di consueto, suggeriamo la lettura di una sentenza che contiene un caso del genere.
Si tratta di Tribunale Siracusa, Sez. II, Sent., 14/10/2024, n. 2075, che ha specificamente spiegato i rapporti tra usucapione e fallimento del proprietario.
Si trattava di un soggetto che aveva vissuto più di venti anni nella casa appartenente a questa ditta, che poi è fallita. Il giudice gli dà ragione, in quanto ha dimostrato di aver vissuto per il tempo sufficiente all’usucapione.
Non conta, peraltro, l’inventario dei beni fatto dal curatore, in quanto per interrompere l’usucapione, il curatore avrebbe dovuto agire in giudizio, ma ormai i 20 anni erano passati.
Inoltre, non conta nemmeno il fatto che vi sia una procedura fallimentare, in quanto l’usucapione non va portata all’attenzione del giudice fallimentare, essendo un accertamento troppo complesso.
La sentenza, infatti, ricorda:
“la verifica del passivo fallimentare, che vede come parte necessaria, non il fallito, ma la massa dei suoi creditori polarizzata nella persona dei curatore, è un processo strutturalmente inidoneo ad accogliere un giudizio di accertamento di compiuta usucapione, specie in ragione delle lunghe e complesse indagini di fiuto che facilmente possono al riguardo occorrere ” (cfr. Cass. civ, Sez. 6, 13 maggio 2021, n. 12736).
Chiunque ha dei dubbi, perché si rapporta con una ditta fallita, ma si trova dentro l’immobile da anni in quanto ci vive, deve consultare l’avvocato mediante una consulenza on line, perché non è detto che abbia torto e debba per forza lasciare l’appartamento.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 31 ottobre 2024