Proposta vincolata al mutuo: restituzione della caparra

La maggior parte delle vendite avviene con proposta vincolata al mutuo, oppure proposta subordinata al mutuo. Si tratta di una clausola condizionale: la proposta irrevocabile d’acquisto – ferma di solito per 15 giorni – viene subordinata al mutuo, cioè all’ottenimento del mutuo presso la banca.

La stessa condizione si può apporre al compromesso o contratto preliminare.

Di solito, però, la clausola con cui la proposta viene vincolata al mutuo viene apposta già alla proposta irrevocabile di acquisto, che è il primo atto compiuto dal potenziale acquirente di un immobile.

Una volta visitato l’immobile, infatti, l’acquirente che vuole comprare facendo il mutuo firma una proposta irrevocabile subordinata al mutuo, di solito su moduli dell’agenzia immobiliare.

Ora, qual è la disciplina della proposta subordinata al mutuo oppure vincolata al mutuo?

Si tratta di una clausola che fa dipendere l’effetto della proposta sia dal comportamento dell’acquirente (che deve attivarsi per cercare il mutuo), sia dal comportamento della banca, che è un terzo soggetto indipendente.

Non è, quindi, possibile applicare il regime di disciplina della finzione di avveramento della condizione. E’ una condizione mista, sicché non dipende solo dall’acquirente ottenere o meno il mutuo, dipende anche dalla banca stessa.

La banca, infatti, deve valutare il reddito dell’acquirente e poi naturalmente periziare l’immobile.

Di solito la clausola è vaga, indica semplicemente che la proposta e quindi conseguentemente il contratto preliminare che seguirà sono condizionati al mutuo, ma di solito non specifica se sono condizionati al mutuo nel senso che il bene è idoneo all’ipoteca, cioè a garantire il mutuo. Invitiamo a leggere questo contributo: la proposta di acquisto vincolata al mutuo funziona?

La condizione è una clausola contrattuale che subordina gli effetti di un contratto ad un evento incerto.

Potrebbe essere risolutiva o sospensiva, a seconda del testo usato per indicare che gli effetti del contratto sono sospesi, oppure si risolveranno al non verificarsi di un certo evento.

In ogni caso, quello che più conta è capire come funziona una proposta vincolata al mutuo.

Infatti, è evidente che se gli effetti sono subordinati al mutuo, il fatto che non venga concesso è dirimente di tutti gli effetti: non solo il contratto non avrà alcuna possibilità di trasformarsi in compromesso o di essere trasformato in compromesso, ma addirittura anche l’agenzia non avrà alcun diritto alla provvigione.

Diverso discorso se, invece, il mutuo verrà concesso, in tal caso si avvera la condizione e la proposta ha effetto.

Per capire come funziona questo meccanismo è interessante la sentenza (sia pur risalente nel tempo, ma sempre attuale) del Tribunale di Cassino, 04/08/2011, n. 599, secondo cui, sinteticamente

subordinando la proposta irrevocabile di acquisto immobiliare al positivo esito della pratica relativa all’erogazione del mutuo, le parti condizionano l’efficacia del patto intercorso ad un evento futuro ed incerto dipendente in parte dalla volontà di un terzo (l’ente datore del mutuo) ed in parte dell’acquirente, così dando luogo ad una condizione sospensiva c.d. “mista”.

In questo caso la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c. un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituisce fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista.

Dunque, l’art. 1359 c.c. stabilisce, per informazione, che:

La condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all’avveramento di essa

Il meccanismo, spiega la giurisprudenza, non si applica al contratto vincolato al mutuo, semplicemente perchè concedere o meno il mutuo è qualcosa che dipende anche dalla banca e non solo dalla parte.

Già leggendo la norma si capisce che non è un meccanismo applicabile a questo caso di proposta irrevocabile condizionata al mutuo, perchè anche l’acquirente ha interesse all’avverarsi della condizione (la concessione del mutuo da parte della banca), mentre la norma fa intendere che semmai se la parte che aveva interesse a che la condizione non si verificasse compie in mala fede atti che impediscono l’avverarsi della condizione, subirà come sanzione il fatto che la condizione si considererà avverata.

Insomma, una situazione diversa.

Nel caso analizzato dal Tribunale di Cassino, poi, i soggetti che avevano versato l’acconto di € 3.000, agivano in giudizio per avere indietro la somma dai venditori, citando anche l’agenzia, che però non c’entra nulla.

Infatti, l’agenzia immobiliare era solo la mediatrice dell’operazione, ma non poteva essere chiamata in giudizio. L’agenzia si difendeva chiedendo che, una volta accertato un eventuale contratto efficace tra le parti, anche essa si vedesse riconoscere la provvigione.

Al di là di questa partecipazione dell’agenzia alla causa, la causa veniva portata avanti principalmente sulla tematica dei rapporti acquirente-venditore, dove l’acquirente chiedeva la restituzione della somma sostenendo che il mutuo non era stato concesso e quindi la proposta andava risolta.

Era scaduto, infatti, il termine di efficacia entro il quale richiedere ed ottenere il mutuo.

Come si è visto, il tribunale dava ragione agli acquirenti, in quanto non v’era prova che la clausola con cui avevano subordinato il contratto al mutuo avesse significati particolari (ad es. per l’idoneità del bene a garantire l’ipoteca), e quindi semplicemente non si era avverata la clausola e il mutuo non era stato concesso.

I venditori, quindi, venivano condannati a restituire la somma (acconto, in quel caso) e l’agenzia perdeva ogni diritto alla provvigione, come abbiamo già spiegato in un altro contributo.

Insomma, nel caso di proposta o contratto vincolato o subordinato al mutuo, è quantomeno consigliato riferirsi ad un avvocato immobiliarista per ben comprendere questi meccanismi che non sempre sono facili da seguire.

Per chi volesse approfondire, è possibile consultare il massimario delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con ricerca per estremi e per testo.

Si consiglia la consulenza on line personalizzata.

Articolo redatto ad Alpignano, Torino, da Studio Duchemino il 21 febbraio 2023