L’acquisto e la vendita immobiliari a Torino e Alpignano, così come in Italia in genere, sono operazioni tutt’altro che scontate e pacifiche. Molti, infatti, si imbattono in problematiche serie e devono rivolgersi ad un esperto legale di immobili.
Ad esempio, vi sono situazioni in cui bisogna acquistare casa dopo aver venduto la propria, oppure dopo aver ottenuto il mutuo dalla banca, oppure ancora situazioni in cui si verificano ripensamenti dopo aver sottoscritto una proposta irrevocabile. Sono solo alcuni esempi di quelle difficoltà che riguarda il mercato immobiliare, senza scendere in quei casi complicati come l’acquisto o la vendita ad opera di persona “incapace di intendere o di volere” …
E’ bene, quindi, capire quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino, cercando una persona esperta e competente per evitare il peggio. I danni collaterali ad una vendita possono essere moltissimi, basti pensare alle situazioni in cui si rimane obbligati per importi considerevoli senza avere le spalle coperte, oppure si rischia di perdere la casa quando si è avuto un ripensamento, oppure si acquista semplicemente “male” senza avere piena cognizione delle problematiche dell’immobile.
In questi ambiti bisogna evitare il faidate, perchè può essere molto pericoloso: ad esempio in tema di proposta irrevocabile.
Viene comunemente descritta come un modulo predisposto dall’agenzia immobiliare – da non confondere, ovviamente, con il verbale di visita che ci viene fatto firmare quando andiamo a visitare un immobile -, il quale contiene la promessa di acquistare irrevocabilmente.
Nel gergo e nell’immaginario comune, quindi, si tratta di una semplice proposta che viene rivolta al venditore, di acquistare il bene a determinate condizioni e ad un certo prezzo.
Può capitare anche che la proposta sia di vendita. In ogni caso spesso si ricollega alla cosiddetta caparra confirmatoria, che dal nome latino indica proprio la somma di denaro versata per “prenotare” l’immobile ed evitare che il venditore lo alieni ad altri, fermo restando il meccanismo della “trascrizione del preliminare”.
Ciò che conta è che una delle parti si impegni a rendere irrevocabile la propria proposta per un certo numero di giorni.
In assenza di questo termine, non si potrà certo parlare di proposta irrevocabile, in quanto il termine sancisce anche il periodo di tempo in cui la proposta è irrevocabile e il giorno decorso il quale diventa revocabile e può materialmente essere revocata. Lo ha spiegato, d’altronde, la Corte di Cassazione nel 2014, affermando tra l’altro che
(Cass. civ., sez. , II, 2 ottobre 2014, n. 20853) il termine entro il quale il proponente si obbliga a mantenere ferma la proposta, ai sensi dell’art. 1329, primo comma, cod. civ., costituisce elemento essenziale della proposta irrevocabile sicché, deve essere fissato dallo stesso proponente. In mancanza di tale determinazione la proposta va considerata pura e semplice, ed è revocabile, a norma dell’art. 1328, primo comma, cod. civ., finché il contratto non sia concluso.
Passato il termine, la proposta sarà revocabile e potrà essere revocata, a meno che non sia intervenuta una accettazione scritta da parte del contraente avverso.
Di recente – Cass. civ., sez. , II, 19 giugno 2013, n. 15411 – si è sostenuto, poi, che se, una volta decorso il termine, la parte accetta ugualmente:
la manifestazione della volontà del secondo di aderire all’offerta, se sopravviene tardivamente, equivale ad una nuova proposta che non vincola l’originario offerente se non in caso di accettazione da parte del medesimo. Pertanto, è ininfluente che il ritardo nell’accettazione della proposta sia solo “lieve”, considerato che nella fattispecie non viene in rilievo una questione di inadempimento, ma un’ipotesi di decorrenza di un termine.
Alle volte i tribunali di merito (ad es. Trib. civ., Lodi, 23 giugno 2006, n. 439 ) hanno sostenuto che in mancanza del termine di irrevocabilità, la proposta è ugualmente irrevocabile per il tempo stabilito dalla natura dell’affare o dagli usi, ma si tratta di opzione che è difficilmente condivisibile:
In tema di proposta irrevocabile, qualora il proponente non abbia indicato il termine entro il quale si è obbligato a mantenere ferma la proposta, questa non si trasforma in proposta semplice ma rimane ferma per il tempo necessario secondo la natura dell’affare o secondo gli usi, affinché l’accettazione giunga al proponente.
Il mondo delle proposte di acquisto è variegato, anche a livello interpretativo, come dimostra il fatto che una parte potrebbe descrivere il modello contrattuale come semplice trattativa, l’altra, invece, averlo “vissuto” concretamente come un affare già vincolante.
E’ bene rivolgersi allo studio legale immobiliare: l’avvocato immobiliarista saprà consigliare i clienti a Torino, in provincia e in tutto il territorio nazionale su quale strategia adottare nel caso di ripensamento, di indecisioni, di problematiche condizionali, di difetto nella concessione del mutuo. Lo Studio Duchemino, peraltro, opera da anni come avvocato immobiliarista a Torino e provincia, per fornire supporto al venditore, all’acquirente, all’agente immobiliare in qualunque vicenda riguardi l’immobile.
Lo studio legale a Torino è una realtà fatta di esperienza, passione, lavoro ed è operativo per fornire assistenza completa e competente per ogni situazione.
Quando si è portati ad acquistare un immobile, infatti, si deve decidere anzitutto se rivolgersi ad una agenzia immobiliare oppure evitare la mediazione: le due opzioni hanno vantaggi e svantaggi. Rivolgersi all’agenzia significa avere una parte del lavoro svolta da personalità competenti a livello professionale, ma avere una limitata scelta di immobili e inevitabilmente poter incorrere nel cosiddetto dolo buono che qualunque agenzia mette in campo. Evitare i mediatori significa doversi occupare di tutti i controlli sull’immobile, evitando sì’ di dover pagare la provvigione, ma incorrendo in difficoltà tecniche per chi non è avvezzo alla trattativa o agli aspetti burocratici.
In ogni caso, l’avvocato immobiliarista ad Alpignano rappresenta inevitabilmente il punto di riferimento per chiunque, che si sia rivolto o meno al mediatore o al procacciatore, voglia chiarirsi le idee soprattutto sui rischi che si corrono.
L’avvocato sa, infatti, quali sono i giudizi che si possono esperire per quanto riguarda gli immobili: l’evizione, la garanzia per vizi, l’azione di adempimento di natura costitutiva, le azioni a difesa dei diritti reali, la rivendica, la possessoria, le inibitorie e le cautelari, le azioni condominiali e locatizie. L’avvocato immobiliarista ha il quadro completo delle “conseguenze” a cui si va incontro quando si sbaglia una trattativa.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 17 luglio 2019