I problemi in condominio sono innumerevoli: ne abbiamo già parlato qui.
Ecco una rassegna dei principali problemi in condominio.
Il ruolo dell’avvocato immobiliarista in condominio è fondamentale: si tratta della figura a cui fare riferimento ogniqualvolta si presentino problemi su tre versanti: tra condomini, con l’amministratore, con le assemblee. Il ruolo dell’avvocato immobiliarista è quello di inquadrare, anzitutto, il problema in un contesto normativo-legale di riferimento. Il consiglio pratico è quello di rivolgersi ad uno studio legale a Torino che tratti la materia, ad esempio se si intende impugnare entro 30 giorni una delibera assembleare, difendersi da un decreto ingiuntivo che proviene dall’amministratore e ha ad oggetto spese non pagate, ricalcolare i conteggi del bilancio preventivo e consuntivo, fare causa all’amministratore per far valere una sua responsabilità nella gestione, difendere le cosiddette parti comuni e i rapporti di distanza tra caseggiati, rifare le tabelle millesimali o sollecitarne la modifica.
Tanti i temi, quindi, ma attenzione: l’avvocato del condominio potrebbe assumere l’incarico di difesa per un solo condomino, oppure per l’intero condominio. Esistono particolari regole sul conflitto di interessi, ma certamente l’avvocato immobiliarista potrebbe difendere anche posizioni simili o sovrapposte.
Perchè è importante rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista? Anzitutto perchè molte azioni a difesa del cliente potrebbero prescriversi in poco tempo. L’impugnazione di delibere assembleari invalide decade dopo 30 giorni dal ricevimento del verbale, per gli assenti, e dal giorno dell’assemblea per chi era presente e ha votato contro la delibera. Ma ci sono anche altri termini che scadono. Ogni azione ha una sua prescrizione, a meno che non si tratti di azioni a difesa della proprietà, che sono imprescrittibili. I danni causati da infiltrazioni solitamente si prescrivono in 5 anni, considerato che si tratta di illeciti extracontrattuali. L’amministratore ha sei mesi di tempo per chiedere un decreto ingiuntivo verso il condomino moroso, e dovrebbe teoricamente farlo a spese del condominio incaricando personalmente un avvocato e senza avere bisogno di un mandato dell’assemblea. E’ chiaro, quindi, che non pagare le spese approvate potrebbe diventare un problema serio. Molti chiedono proprio questo all’avvocato: di poter non pagare contributi che ritengono non giusti. In questi casi è bene rivolgersi immediatamente all’avvocato quando i contributi sono richiesti, cioè al momento della delibera dell’assemblea che li approva.
Tra le ultime sentenze della giurisprudenza che interessano l’attività dell’avvocato immobiliarista vi sono quelle che riguardano i luoghi dell’assemblea (il luogo deve essere accessibile anche a chi è lontano), l’installazione di antenne e ripetitori sul tetto (il tipo di contratto o di rapporto tra le parti), il momento in cui sorge una servitù di veduta, l’applicazione del criterio di imputazione per cassa nel bilancio condominiale, le spese condominiali degli attici, l’assegnazione di spazi comuni ad un singolo condomino …
L’avvocato immobiliarista è la figura di riferimento per innumerevoli questioni, ma va sempre contattato per tempo, perchè se ci si vuole adeguatamente difendere non si può aspettare che le situazioni si consolidino diventando irreversibili.
Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 2 giugno 2020