Negligenza dell’agenzia immobiliare: che cosa fare?

Ci occupiamo di negligenza dell’agenzia immobiliare.

Vedremo in che cosa consiste la negligenza dell’agenzia¹ e soprattutto come dovrebbe comportarsi.

Infine, valuteremo, in caso di negligenza dell’agenzia immobiliare, come far valere i propri diritti.

Cercheremo di parlare dell’argomento, comunque, facendo riferimento alla prassi delle aule giudiziarie.

Indice

• Negligenza dell’agenzia immobiliare: che cos’è?
  • Le informazioni sull’immobile
  • Non dare informazioni false
  • Quindi quando l’agente è diligente?
• Negligenza dell’agenzia immobiliare verso l’acquirente
• Quali informazioni deve sempre dare?
• La negligenza dell’agenzia immobiliare produce vari tipi di danno
• Negligenza dell’agenzia immobiliare su APE e prestazione energetica
• Negligenza dell’agenzia immobiliare sull’insolvenza e la caparra
• Negligenza dell’agenzia immobiliare se l’immobile proviene da donazione
• Negligenza dell’agenzia immobiliare: che cosa fare?

Negligenza dell’agenzia immobiliare: che cos’è?

L’art. 1759 c.c. impone all’agente immobiliare soprattutto un obbligo di informazione.

In sostanza, il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note.

Questo consente al cliente di farsi l’idea giusta dell’immobile.

E gli consente di decidere in modo consapevole, nel momento in cui firma un impegno scritto.

Le informazioni sull’immobile

Come è noto, peraltro, la negligenza dell’agenzia immobiliare si configura in due modi:

• non comunicare le circostanze note;
• non comunicare le circostanze che avrebbe potuto conoscere usando diligenza professionale

Infatti, secondo la giurisprudenza della Cassazione (Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 11/06/2024, n. 16184):

Il mediatore professionista ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata

Non dare informazioni false

L’altro aspetto della negligenza è dare informazioni false o non verificate.

Si tratta di informazioni che l’agente non ha, ma che dà lo stesso, come se fossero vere.

Ad esempio, potrebbe promettere che l’immobile è dotato di posto auto esclusivo, che invece magari è in comunione con altri.

Quindi quando l’agente è diligente?

L’agenzia immobiliare è diligente quando informa circa le cose che sa².

Ci sono però situazioni in cui deve fare di più, perché ha assunto l’obbligo di fare controlli maggiori.

In questi casi, la negligenza dell’agenzia immobiliare è più facile che si verifichi se l’agente non svolge questi compiti.

Negligenza dell’agenzia immobiliare verso l’acquirente

La negligenza dell’agenzia potrebbe creare danni all’acquirente.

Può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare.

L’acquirente tende a fare affidamento sull’agenzia.

E quindi è necessario che sappia dall’agente se ci sono irregolarità o difformità edilizie, ed è bene che l’agente non le tenga sotto silenzio.

Quali informazioni deve sempre dare?

Deve sempre dare informazioni su:

• eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone,
• insolvenza di una delle parti,
• sull’esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto,
• prelazioni ed opzioni,
• sul rilascio delle autorizzazioni amministrative,
• provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione,
• solidità delle condizioni economiche dei contraenti,
• presenza di iscrizioni o trascrizioni sull’immobile,
• sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice.

La negligenza dell’agenzia immobiliare produce vari tipi di danno

Ora passiamo ad analizzare quali danni può causare l’agenzia:

• condizioni e valori diversi del contratto da concludere;
• provvigione dell’agenzia

In altre parole, allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi:

• al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio),
• o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.

Di per sé, quindi, anche la provvigione, cioè il compenso dell’agente immobiliare, è un danno qualora l’agenzia sia negligente.

Negligenza dell’agenzia immobiliare su APE e prestazione energetica

Di recente si è posto il problema delle prestazioni energetiche degli edifici.

Le norme sono chiare nel richiedere informazioni fin dall’inizio delle trattative.

Secondo la giurisprudenza, in caso di mediazione immobiliare, il mediatore è tenuto, secondo il criterio della media diligenza professionale, a rendere le informazioni sul rendimento energetico (cd. classe energetica) dell’immobile oggetto dell’affare intermediato fin dal momento in cui ne effettua la relativa pubblicità, con la possibilità di visionare la relativa documentazione, trattandosi di informazioni funzionali alla determinazione dell’acquirente in ordine all’acquisto dell’immobile.

Negligenza dell’agenzia immobiliare sull’insolvenza e la caparra

Cass. civ., Sez. II, 29/09/2020, n. 20512

È onere di diligenza del mediatore di informare le parti di tutte le questioni, a lui note, influenti sulla sicurezza dell’affare, tra le quali quella relativa alla capacità patrimoniale delle parti, specie in presenza della dazione di somma a titolo di anticipo di pagamento o caparra, dovendo la parte promissaria acquirente poter confidare nel recupero della somma anticipata in caso di inadempienza della controparte agli obblighi assunti con il contratto preliminare.

Significa, comunque, che l’agente immobiliare deve in qualche modo informarsi ed informare, ad esempio, se una delle parti sicuramente sta fallendo, oppure se ha protesti o iscrizioni pregiudizievoli.

Negligenza dell’agenzia immobiliare se l’immobile proviene da donazione

Anche in questo caso, l’agente deve mostrare quello che sa, deve avvertire se il bene proviene da donazione.

Non è detto che tale provenienza sia un vero problema concreto e urgente, però la circostanza influisce sull’affare.

Questo perché anche solo per il fatto in sé, l’acquirente potrebbe tirarsi poi indietro, non consentendo che l’affare vada in porto.

Negligenza dell’agenzia immobiliare: che cosa fare?

Quando si sospetta una negligenza dell’agenzia immobiliare è bene prendere precauzioni per tempo.

Il primo consiglio è quello di chiedere tutte le informazioni utili.

Bisogna poi evitare di andare dall’avvocato quando è tardi, perché una consulenza legale fatta in anticipo può risolvere veramente ogni problema.

L’avvocato, analizzando l’incarico di mediazione o le circostanze, valuterà se vi è una negligenza dell’agenzia immobiliare che sia meritevole di essere trattata adeguatamente.

Ciò significa che bisogna consegnare all’avvocato chat, mail, moduli e documenti e tutte le prove che si hanno in mano.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 6 dicembre 2024

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1. L’art. 1759, comma 1 c.c., che impone al mediatore l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell’affare che possano influire sulla sua conclusione, deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 che ha posto in risalto la natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza condizionando all’iscrizione stessa la spettanza del compenso.  ↩︎
2. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 16/06/2023, n. 17385: “volta che il mediatore abbia informato la parte alienante, prima della conclusione dell’affare, sulla necessità di presentare, in vista della stipulazione del preliminare di vendita, tutta la documentazione attestante la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile, incluso il certificato di agibilità, egli soddisfa l’obbligo di informazione, dovendo escludersi che rientri tra gli obblighi del mediatore quello di assumere particolari informazioni o di effettuare indagini e controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile“. ↩︎