La mediazione atipica si verifica quando l’agente immobiliare fa firmare ad una o ad entrambe le parti un incarico di mandato a vendere o acquistare. Tale legame o vincolo non sarebbe previsto nello schema della mediazione come previsto dal codice civile, che descrive la mediazione quasi come il mero dato di fatto di avere messo in relazione due contraenti.
Ovviamente la mediazione atipica segue più lo schema del mandato. Uno dei problemi maggiori è il fatto che il mediatore si faccia pagare un compenso abbastanza alto anche in caso di recesso anticipato.
E’ da sapere che – Tribunale Roma, Sez. X, 19/05/2016:
Seppure nello schema tipico della mediazione il diritto alla provvigione consegue al verificarsi della condicio iuris della conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore, è tuttavia consentito alle parti – nell’ambito dei poteri di autonomia ad esse spettanti – di rendere atipica la mediazione stessa dando al rapporto una regolamentazione diversa, come con la previsione del pagamento di un compenso al mediatore nel caso di recesso del cliente dal contratto di mediazione prima della sua scadenza. Nell’ambito della mediazione atipica, qualora il cliente che conferisce l’incarico di mediazione rivesta la qualifica di consumatore, è vessatoria ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 33, comma 1, del Codice del consumo, perché implica un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, la clausola che prevede un corrispettivo per recesso anticipato a carico del cliente di valore prossimo alla provvigione.
Moltissime cause nascono proprio da questo: l’agente immobiliare, mediante una clausola penale, si assicura il pagamento di fatto della provvigione anche senza aver garantito di svolgere il lavoro, aggirando così lo schema della mediazione che nell’ipotesi prevede solo un rimborso delle spese.
In effetti, il senso sembra essere quello di rimborsare le spese all’agenzia, sicché appare ingiustificata una somma pari a quella della provvigione originariamente prevista – Tribunale Firenze, Sez. III, 08/10/2014:
In merito all’incarico di mediazione, conferito per iscritto all’agenzia immobiliare per la vendita della casa, si verte nell’ambito della c.d. “mediazione atipica”, ossia di un vero e proprio contratto atipico assimilabile al contratto di mandato. La previsione dell’obbligo di pagare una determinata somma a carico del cliente che recede anticipatamente non è affatto ricollegato ad alcun inadempimento contrattuale della parte a cui il pagamento viene imposto, essendo, invece, il prezzo che il cliente deve pagare se vuole esercitare il diritto di recesso prima della scadenza del contratto: di conseguenza la ratio della clausola è sicuramente quella di consentire all’agenzia immobiliare di essere ristorata dei costi sostenuti e dell’attività sin lì espletata in esecuzione del mandato.
E’ fondamentale, in questi casi, rivolgersi subito all’avvocato immobiliarista per valutare se per caso la clausola sia vessatoria o meno, se vi sia la possibilità di una scappatoia legale in una tematica in cui è difficile districarsi.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 30 settembre 2020