Mandato all’agenzia immobiliare: disdetta e conseguenze

Il tema della disdetta all’agenzia immobiliare è sempre più all’ordine del giorno: molte persone danno un incarico, ma poi vogliono dare disdetta prima della scadenza naturale.

Ciò può accadere per mille motivi, anche solo l’aver cambiato idea. Il problema è il regime stringente del recesso dall’incarico all’agente immobiliare che spesso impone penali e clausole onerose, ivi inclusa la violazione dell’esclusiva.

Ma oggi vogliamo occuparci principalmente della disdetta. Che cos’è la disdetta all’agenzia immobiliare? Va premesso che in questo genere di contratti, come il mandato e la mediazione atipica, non esiste tecnicamente la disdetta, ma l’istituto prende il nome di recesso.

Si tratta di un dettaglio tecnico che può non essere importante, in quanto i clienti delle agenzie possono non conoscere la parola esatta con cui si identifica il fenomeno dell’interruzione del rapporto.

Nel parlare comune si definisce disdetta, ma nel linguaggio tecnico legale è il recesso dall’incarico o dal mandato.

Quali problemi sorgono in caso di disdetta anticipata all’agenzia immobiliare? La disdetta data alla prima scadenza impedisce il rinnovo qualora ovviamente l’agenzia avesse previsto il rinnovo automatico dell’incarico o mandato.

Nel caso di disdetta anticipata, invece, sorgono molti problemi e spesso solo l’avvocato potrà spiegare al cliente se deve ugualmente pagare la provvigione all’agente.

Oppure se deve pagare una penale per disdetta anticipata o come può tutelarsi nel caso di disdetta dall’agenzia immobiliare nonostante quest’ultima abbia serie intenzioni di invocare il lavoro svolto.

Recentemente è intervenuta una importante decisione della Corte di Cassazione che ribadisce quello che è un orientamento che si è formato da un decennio: riguarda il come e perchè l’agente immobiliare dovrebbe essere pagato.

E’ un tema che riguarda, in genere, anche i casi in cui non viene data disdetta anticipata e si pone il problema di capire quando la provvigione è dovuta se il cliente si è trovato da solo un venditore o acquirente.

O se il cliente ha svolto da solo e di sua iniziativa le trattative che poi hanno portato alla conclusione del contratto e l’agenzia ha semplicemente fatto la parte del figurante, senza svolgere una reale attività con efficacia sulla conclusione del contratto finale.

L’ordinanza Cassazione 5495/2021, recentissima, seppure massimata in modo equivoco, sembra confermare quanto si è detto:

Non è sufficiente il conferimento dell’incarico. In materia di mediazione, infatti, ai fini della configurabilità del diritto del mediatore alla provvigione indipendentemente dalla conclusione dell’affare è insufficiente il mero ricevimento dell’incarico ma è necessario che sussista un patto ulteriore (nella specie, tuttavia, neppure prospettato, con la conseguente irrilevanza della scheda sottoscritta dalla convenuta in occasione della visita dell’immobile) che valga a collegare tale diritto ad un fatto diverso, quale l’avere il mediatore svolto per un certo tempo una concreta attività di ricerca di un terzo interessato all’affare ed essere pervenuto al risultato entro un certo termine ovvero anche il non esservi pervenuto, nel caso che la parte ritiri l’incarico al mediatore prima della scadenza del termine: ipotesi, queste, in cui la provvigione costituisce il compenso per avere il mediatore assunto ed adempiuto l’obbligo di impegnare la propria organizzazione nella ricerca del terzo interessato all’affare (Cass. n. 7067 del 2002).

Questa decisione prende, anzitutto, in esame e sotto osservazione il problema della provvigione nelle ipotesi in cui l’attività non è stata portata a termine.

E, si badi bene, tale problema nasce principalmente dal fatto che all’originario schema della mediazione previsto dal codice civile, il quale stabiliva la provvigione nel solo caso di affare concluso, si è affiancato nei decenni la mediazione atipica, lo schema cioè della mediazione/mandato in cui una delle parti o entrambe incaricano formalmente il mediatore di compiere atti specifici.

In tal caso, giustamente le agenzie immobiliari hanno reagito alla formazione della prassi aggiungendo nei formulari e moduli prestampati tutta una serie di obblighi, tra cui il pagamento di somme o penali nell’ipotesi di disdetta anticipata o recesso, o nell’ipotesi di violazione dell’esclusiva.

Si tratta, ovviamente, di tutti i casi in cui l’affare non va in porto, non viene concluso per mille ragioni, ma nelle quali situazioni l’agenzia ha lavorato, magari duramente.

Nel vecchio schema, tale attività veniva coperta dal rimborso spese previsto dal codice civile. Nel nuovo schema della mediazione atipica, invece, viene coperto, appunto o dalla provvigione – come suggerisce l’ordinanza citata sopra.

Oppure dal risarcimento dei danni forfettizzati in una clausola penale – come dovuto sulla base dei contratti firmati con l’agenzia immobiliare, che di solito prevedono questo esito infausto.

Ora, la Cassazione spiega bene che, in effetti, in questi casi la provvigione può assurgere a compenso per quell’attività infruttuosa, anzi “oggettivamente” infruttuosa (quindi a prescindere dalla colpa di qualcuno), che non ha portato ad alcun risultato utile, vuoi perchè il cliente ha trattato da solo, vuoi perchè è stata data disdetta all’agenzia immobiliare, vuoi per altre ragioni.

Tale attività è meritevole di un compenso, tuttavia, ed è l’aspetto più importante, tale attività non potrà essere pagata se l’agenzia immobiliare non ha sottoscritto col cliente una ulteriore clausola nella quale si prevede – e aggiungiamo noi si commisura – un compenso in relazione ad un tot di attività svolto in un tot di tempo.

In mancanza di questa clausola, all’agenzia non è dovuto il compenso.

Altrove si è anche detto, poi, che tale divieto di compenso non potrà essere furbescamente aggirato introducendo semplicemente una penale, principalmente perchè nei diritti del consumatore il mediatore oltre a non potere introdurre clausole vessatorie negli incarichi, a sua volta dovrà dimostrare che sulla singola clausola è avvenuta una trattativa individuale.

Dunque, se ci si pone la domanda seguente:”Posso dare disdetta all’agenzia immobiliare senza subire gravi conseguenze?” bisognerà rispondere in relazione alla struttura specifica di quel contratto che si è firmato.

Una analisi approfondita della situazione, quindi, rimanda decisamente alla necessità della consulenza legale, in assenza della quale sarà impossibile capire se nel singolo caso il cliente ha fatto bene a dare disdetta all’agenzia oppure ha fatto peggio.

Per questo, lo Studio Duchemino, da anni operativo nell’analisi dei contratti delle agenzie immobiliari, fornisce supporto e consulenza su questi ambiti, per consentire ai clienti di chiarirsi le idee e alle agenzie di non compiere passi falsi e vedere così sfumare il meritato lavoro.

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Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – settore IMMOBILI – il 14 ottobre 2021