Lo sfratto e l’imposta di registro: quando va pagata?

Spesso accade che l’inquilino è moroso e il proprietario dell’immobile decide di intraprendere una causa di sfratto per morosità. L’Agenzia delle Entrate richiede l’imposta di registro per i contratti di locazione, sicché è necessario capire quando è dovuta nell’ipotesi di sfratto per morosità.

Lo Studio Duchemino si occupa, nell’ambito della più generale attività di consulenza legale immobiliare a Torino, di seguire anche il settore delle locazioni e degli affitti. Per eseguire uno sfratto a Torino il cliente si reca dal legale esperto in immobili con il contratto di locazione.

Si trae spunto da una recente decisione – Commiss. Trib. Prov. Lombardia Bergamo Sez. IV, Sent., 02-05-2017, n. 262 – nella quale la corte tributaria della Lombardia rammenta che per evitare di dover pagare l’imposta di registro quando si è avviato uno sfratto

non è sufficiente, per essere esonerati dal pagamento della tassa annuale, il semplice deposito dell’intimazione di sfratto presso la cancelleria del Tribunale ma è necessario, per interrompere il contratto di affitto, avere il verbale di riconsegna dell’immobile o nel caso di specie, l’ordinanza di sfratto emessa dal giudice entro la data di pagamento.

Entro il termine di scadenza della nuova imposta di registro annuale, quindi, va prodotta l’ordinanza di convalida, anche se alcuni uffici delle Entrate richiedono ulteriore documentazione.

In tali casi, per evitare un accertamento fiscale con dannose conseguenze patrimoniali, è bene che il proprietario che abbia avviato una azione di sfratto per morosità a Torino abbia ben chiaro il seguente principio: lo sfratto, seppure notificato all’inquilino, e magari iscritto a ruolo del Tribunale, potrebbe benissimo essere abbandonato o perchè la morosità viene sanata, o semplicemente per qualche accordo stragiudiziale tra le parti. Non è quindi sufficiente a garantire che il contratto si possa considerare “fiscalmente terminato” la sola circostanza che sia stato notificato lo sfratto o iscritto a ruolo.

E’ necessaria l’ordinanza di convalida (che opera la risoluzione del contratto), che abbia data precedente alla scadenza della nuova imposta, o ancora di più il verbale di rilascio dell’immobile, o addirittura in certi casi il verbale di esecuzione forzata per consegna o rilascio redatto dall’Ufficiale giudiziario.

Nel caso analizzato dalla Commissione l’ordinanza di convalida di sfratto era successiva alla maturazione della nuova annualità di imposta di registro relativa a quel contratto pluriennale di locazione che era stato stipulato tra le parti.

Lo Studio Duchemino si occupa da anni di sfratti per morosità a Torino. Chiunque si trovi ad affrontare le pretese del Fisco deve aver ben chiaro che ciò che vale per il civile non sempre vale anche per il fiscale, dove le dimostrazioni e le pezze giustificative richieste ordinariamente superano la esigibilità media.

L’avvocato che segue lo sfratto fornirà, quindi, al cliente ogni delucidazione e documentazione che serve a paralizzare la pretesa del Fisco, che potrebbe in effetti inoltrare un avviso di accertamento qualora le parti abbiano smesso di pagare l’imposta di registro, magari per pura dimenticanza. Accade spesso che l’inquilino sia ormai irreperibile e il titolare dell’appartamento si dimentichi semplicemente di risolvere il contratto presso l’Agenzia delle Entrate a seguito di una normale procedura di sfratto per morosità.

Si rammenta, quindi, che in materia di locazioni sussisterà l’obbligo di pagare l’imposta di registro dell’ordinanza di convalida – che è un atto giudiziario registrabile – e l’eventuale imposta di registro inerente la risoluzione, qualora non si riesca a dimostrare all’Agenzia delle Entrate che il contratto si è risolto *prima* della maturazione del nuovo rateo.

Ricordiamo, inoltre, che lo sfratto per morosità, seguito dall’avvocato, consta di una prima notifica dell’atto di citazione, dove si convoca il conduttore in Tribunale e poi di una seconda fase di iscrizione a ruolo della causa.

Non sempre gli sfratti si risolvono in Tribunale, come non sempre si risolvono pacificamente; resta il fatto che l’imposta di registro del contratto va assolta lo stesso qualora dovuta. Oltretutto la Corte lombarda rammenta anche che nel caso in esame mancava la doppia sottoscrizione della clausola risolutiva espressa, introdotta dalle parti nel contratto, per cui la documentazione che eventualmente avrebbe dimostrato una chiusura “automatica” del rapporto era comunque carente.

Ricordiamo infine che in materia di locazione in caso di sfratto per morosità, a norma dell’articolo 658 c.p.c., la data di cessazione del contratto è quella in cui si ottiene la convalida. Ne consegue che il versamento dell’imposta di risoluzione deve avvenire entro trenta giorni da quella data, a norma dell’articolo 17 del D.P.R. del 26 aprile 1986 n. 131. Costituisce onere del contribuente comunicare l’ordinanza di convalida all’Ufficio posto che deve comunque raggiungersi lo scopo di portare a conoscenza dell’Ufficio stesso le vicende giuridiche del contratto evitando che l’Agenzia delle Entrate, anche se dopo diversi anni, ignorando l’avvenuta risoluzione del contratto continui a chiedere alle parti contraenti, obbligati in solido, il pagamento dell’imposta di registro.

Lo Studio legale immobiliare a Torino opera nel campo delle locazioni, degli immobili e si occupa di qualunque vertenza che riguardi gli immobili.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 9 dicembre 2017