Lavori condominiali nella proprietà privata: chi paga il ripristino? Questo è l’argomento di oggi.
Ci chiediamo, cioè, chi debba sostenere i lavori di ripristino dopo che un intervento condominiale abbia influito su parti private, sulla proprietà di un singolo condomino.
Chi deve affrontare la spesa e con quale criterio di ripartizione?
Lavori condominiali nella proprietà privata: che cosa sono i lavori condominiali?
Anzitutto va accennato al fatto che spesso in condominio si rendono necessari interventi sulle parti comuni.
Queste sono quelle indicate dall’art. 1117 cod. civ. e comunque destinate all’uso comune.
Può accadere, però, che gli interventi condominiali riguardino parti che sono nascoste.
Può trattarsi di tubature che corrono sotto la proprietà del singolo condomino.
Oppure, può trattarsi di interventi che necessitano comunque di aprire un varco nella proprietà privata.
Lavori condominiali nella proprietà privata: il caso della servitù.
Uno dei casi più diffusi di intervento condominiale su proprietà privata è l’intervento su condutture o su servitù. Il condominio potrebbe essere titolare di tubature e condutture che sono interrate nel giardino privato.
In sostanza, per accedere, deve chiedere l’autorizzazione al singolo condomino ed entrare in casa sua.
Ben per questo, quindi, si pone il problema di capire chi paga le conseguenze dannose di questi interventi e chi deve ripristinare lo stato dei luoghi precedente.
Chi paga il ripristino?
Il condominio è tenuto a pagare sempre il ripristino dei luoghi della proprietà privata interessati da interventi condominiali.
Il singolo proprietario, infatti, rischia di essere danneggiato.
Per questo motivo, il condominio deve ripristinargli la casa come l’ha trovata.
Lavori condominiali nella proprietà privata: chi paga il ripristino? Quale è il criterio di ripartizione?
Bisogna però considerare che se l’intervento riguarda parti comuni, tutti i condomini sono responsabili.
Ed è responsabile anche il singolo condomino sulla cui proprietà gli interventi vengono eseguiti.
Lui dovrà, quindi, affrontare la spesa di ripristino come gli altri, secondo le tabelle millesimali.
Nemmeno si potrebbe dire che può ottenere un risarcimento del danno in senso stretto, visto che alla fine non esiste un danno ingiusto da risarcire, ma solo una situazione da sanare.
Lavori condominiali nella proprietà privata: chi paga il ripristino? Un caso pratico.
Come sempre, proponiamo un caso concreto.
E’ quello analizzato dalla sentenza Tribunale Roma, Sez. V, Sent., 08/10/2024, n. 15132, che ha affrontato di recente proprio un caso simile.
Il condominio doveva intervenire su una tubazione interrata sotto il giardino privato di un condomino, che poi fa causa al condominio non avendo il condominio ripristinato l’antico pavimento di mattonelle.
Il condominio si difende, ma il giudice dà ragione al condomino.
L’intervento andava, però, fatto a tutela di un tubo comune, quindi è ovvio che il condominio deve ripristinare anche la pavimentazione, in quanto questa pavimentazione del giardino non era di per sé un lavoro illecito, che il proprietario non poteva fare.
Infatti, il tribunale precisa:
Ma non qualsiasi innovazione è preclusa al fondo servente, poiché le opere vietate al proprietario del fondo servente dall’art. 1067, co. 2, cod. civ. sono soltanto quelle che si riflettono, alterandolo, sul contenuto essenziale dell’altrui diritto di servitù, quale è determinato dal titolo, sì da incidere sulla natura e sulla estensione dell’utilitas oggetto di quello stesso diritto. La citata norma non tutela quindi la ‘ufilitas’che di fatto il proprietario del fondo dominante ritenga di trarre dalla servitù, ma quella assicurata, nel suo contenuto essenziale, dal titolo.
Ne deriva che l’apposizione delle piastrelle (peraltro risalente a vari decenni addietro) su un terreno che copre le tubature, oltre a non diminuire l’estensione della servitù di passaggio dei tubi, garantisce loro una proiezione maggiore rispetto a quella offerta dalla nuda terra.
E’, quindi, stato chiamato il condominio a rifare la pavimentazione, ovviamente nel modo più simile, in assenza delle piastrelle dell’epoca.
Lavori condominiali nella proprietà privata: chi paga il ripristino?
Tuttavia, chi paga il ripristino?
Il giudice specificherà anche che il ripristino incombe su tutti i condomini, e pro quota anche sul condomino “danneggiato”, proprio perché l’impianto comune per cui si è intervenuti, faceva capo anche lui, essendo comune e quindi è anche una sua colpa come condomino non aver fatto la corretta manutenzione negli anni.
Si applicano, quindi, le quote stabilite dalle tabelle millesimali.
In materia di condominio, qualora uno avesse dubbi, dovrebbe sempre affrontare una consulenza legale per chiarirseli prima che sia troppo tardi.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 30 ottobre 2024