Interventi e invasioni sugli spazi comuni del condominio e violazione delle distanze in condominio: miniguida dell’avvocato immobiliarista su come difendersi in condominio.

Oggi ci occupiamo di distanze in condominio, di abuso delle parti comuni a tutti, di interventi irreparabili sugli spazi condominiali operati dal singolo condomino. Accade spesso, infatti, che l’avvocato immobiliarista venga contattato da condomini in lite che vogliono fare valere l’invasione di uno spazio comune da parte di un singolo condomino. Entra in gioco, quindi, la normativa sulle distanze, che però si applica in modo molto particolare al condominio, in quanto deve tenere conto delle particolarità da cui è contraddistinta la normativa condominiale sull’uso delle parti comuni.

Diciamo subito che la norma di riferimento è ovviamente l’articolo 873 del codice civile, relativo alle distanze nelle costruzioni, il quale stabilisce che le costruzioni su fondi finitimi se non sono unite o aderenti devono essere tenute a distanza non minore di 3 m. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore. Questo tipo di normative trovano piena attuazione facendo riferimento ai regolamenti urbanistici ed edilizi locali del Comune di riferimento.

Nell’ambito condominiale la riduzione in pristino, che tecnicamente consiste nel ripristino delle opere allo stato originario, precedente all’intervento abusivo (o meno) del singolo condomino, é applicabile solamente per quanto riguarda la violazione delle distanze.

In tutti gli altri casi si applica unicamente il risarcimento del danno, per cui il condomino oppure il condominio nel suo complesso potrà chiedere ovviamente il risarcimento del danno, ma non potrà chiedere l’eliminazione dell’opera che ha violato gli spazi comuni.

Questa regola è ormai pacifica da anni.

Secondo la giurisprudenza (e ci riferiamo in particolare alla sentenza della Corte di Cassazione n. 8978 del 2003), le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare i rapporti tra proprietà contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio condominiale quando siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni – articolo 1102 del codice civile -, cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto prevalgono le norme sulle cose comuni, con la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime.

Facendo un esempio pratico é ovvio che l’installazione di un impianto sullo spazio comune è un’invasione dello spazio comune da parte del singolo condomino, ma questa sarà consentita qualora ad esempio l’impianto sia indispensabile all’utilizzo di determinate unità immobiliari, oppure quando il rispetto delle distanze nell’ambito del condominio produca degli esiti irrazionali e assurdi.

L’installazione di un ascensore ad esempio è stata considerata dalla giurisprudenza, ad esempio il tribunale di Napoli del 16 novembre 1991, come un impianto indispensabile a tutti gli effetti.

Ricordiamo che nella pratica può accadere che all’epoca della costruzione originaria dell’edificio condominiale, l’impresa costruttrice abbia riservato a se stessa l’edificabilità di alcune aree comuni. In realtà non si tratta di aree comuni, ma di parti riservate in proprietà esclusiva all’impresa costruttrice e ai suoi aventi causa, cioè ai successivi acquirenti di quelle aree; con diritto di superficie, cioè di edificare entro un certo tempo.

In tal caso l’esercizio di questo diritto di costruzione produrrebbe la realizzazione di un’opera che potrebbe anche incidere sugli spazi comuni e sulle distanze, specialmente se condotta in modo errato.

A parte la violazione dei regolamenti comunali è necessario che il condomino che costruisce esercitando il diritto originario di edificazione rispetti le norme sulle distanze.

Anche l’invasione di un’intercapedine condominiale costituisce la violazione delle distanze e sarà compito del giudice valutare se in quel particolare caso le norme sulle distanze prevalgono su quelle relative all’uso delle parti comuni che in questo caso si realizza attraverso l’occupazione permanente.

In questo discorso gioca un ruolo di primo piano il piano regolatore del Comune di riferimento che tende a completare e rafforzare la disciplina dei rapporti fra soggetti privati e di vicinato.

È necessario, pertanto, che quando un condomino ha il sospetto che altro condomino abbia invaso spazi condominiali in modo abusivo e permanente, si riferisca immediatamente all’avvocato immobiliarista il quale con i documenti alla mano valuterà in modo preciso se quel tipo di violazione possa cedere il passo alle norme sulle distanze o viceversa costituisca un uso legittimo delle parti comuni, come i cortili e le intercapedini.

L’avvocato immobiliarista, avendo maturato una specifica esperienza nell’ambito del condominio, sarà in grado di valutare questi rapporti sulla base della giurisprudenza che nel corso degli anni ha affrontato casi simili. Si tratta di tutte quelle situazioni in cui un condomino ha agito a tutela del condominio oppure addirittura della sua proprietà privata, contro un altro condomino che si era appropriato di spazi comuni.

Per capire che cosa sia una parte comune bisogna riferirsi all’articolo 1117 del codice civile, il quale prevede una presunzione generale di natura comune dello spazio condominiale destinato all’uso di tutti: in poche parole si può dire che qualora la cosa rientri nell’elenco della norma dell’articolo 1117 o comunque sia destinata a servire tutti i condomini, la proprietà si presume che comune fino a prova contraria.

E’ possibile, pertanto, che il singolo condomino fornisca la prova che in forza del suo atto di acquisto o in forza dell’insieme degli atti di acquisto di tutti i condomini o il regolamento condominiale, esista una riserva di quella parte comune alla proprietà esclusiva o semplicemente una servitù, come accade nel caso delle servitù di edificazione che impongono al condominio di tollerare tutta una serie di comportamenti, oppure nelle servitù di passaggio di tubazioni.

L’avvocato immobiliarista è in grado di valutare sulla base della casistica in quale situazione ci si trovi anche con l’ausilio della documentazione fornita dal cliente, il quale deve rivolgersi immediatamente all’avvocato e comunque non deve trascurare la situazione che si è venuta a creare di fatto.

Si sa, infatti, che in questi ambiti un ruolo particolare lo svolge anche l‘usucapione, Istituto secondo il quale il possesso ultra ventennale in buona fede e non clandestino di un bene fa maturare l’acquisto a titolo originario (cioè a prescindere da un atto di compravendita). Detto in altre parole, se il singolo condomino a partire da un certo momento inizia comportarsi come se quell’area comune fosse solo esclusivamente sua impedendo di fatto gli altri di utilizzarla, come accade ad esempio nell’utilizzazione di spazi di parcheggio contenuti nel cortile condominiale, può maturare a suo vantaggio l’usucapione e gli altri condomini hanno sicuramente l’obbligo e comunque l’onere di agire in giudizio per interrompere il termine di usucapione per l’acquisto originario della proprietà.

Questo vale ovviamente soprattutto in quei casi in cui il singolo condomino agisce in modo palese e sotto gli occhi di tutti. In questi casi è sempre bene rivolgersi per tempo all’avvocato immobiliarista e/o all’avvocato del condominio, in quanto il decorso del tempo può causare gravi danni al condominio.

In sintesi si è parlato in questo articolo del problema dell’invasione degli spazi comuni e delle liti condominiali che vedono protagonista un singolo condomino, il quale invade uno spazio comune in modo permanente impedendo agli altri di utilizzarlo.

È necessario fare i conti sia con l’istituto delle distanze in condominio sia con l’istituto dell’usucapione degli spazi comuni. È necessario pertanto fare riferimento sempre ad un avvocato immobiliarista o comunque un avvocato del condominio a Torino che possa fornire delucidazioni rapide in tema.

In questo ambito assume una particolare importanza anche il momento in cui nasce il condominio stesso che si verifica con la prima cessione di unità immobiliare originaria dal costruttore ad un soggetto diverso.

Su questo tema si sono affastellati anni di discussioni anche relative al problema del regolamento condominiale che molte imprese costruttrici registrano prima della nascita del condominio.

Anche in questo caso è bene sempre rivolgersi all’avvocato immobiliarista che grazie all’esperienza in campo legale immobiliare è in grado di fornire al cliente un’analisi dettagliata della cronologia documentale in modo tale da arrivare ad una soluzione pressoché sicura.

Anche il tema della trascrizione degli atti notarili, della trascrizione del regolamento condominiale originario e della trascrizione del primo atto di vendita o acquisto è un tema fondamentale per capire la proprietà di determinati spazi comuni nell’ambito condominiale o semplicemente l’opponibilità di certe riserve.

Vi sono infatti  condominii che venivano costruiti o vengono costruiti con una riserva di proprietà di spazi e aree coperte da un diritto di edificazione successivo entro determinate cubature o metrature, nel rispetto della normativa edilizia e urbanistica.

Pertanto, è necessario analizzare anche storicamente come è nato il condominio e solo l’avvocato del condominio o l’avvocato immobiliarista possono condurre una analisi dettagliata storica della registrazione delle trascrizioni degli atti al fine di capire la situazione che si è venuta a creare nel tempo.

Un’altra tematica di particolare interesse è quella degli abusi edilizi in condominio.

Anche in questo caso può succedere che un singolo condomino, agendo proprio sugli spazi comuni, realizzi un vero e proprio abuso edilizio cioè una violazione del titolo urbanistico edilizio e così causando anche la perdita dell’agibilità.

Negli ultimi anni questa tematica si è posta all’ordine del giorno per l’introduzione della cosiddetta agibilità parziale che consentirebbe al singolo condomino proprietario di un unico appartamento di ottenere l’agibilità parziale, a dispetto di una situazione condominiale anche abusiva. In tal caso è necessario coordinare il tema dell’intervento privatistico sugli spazi comuni con quello della violazione delle norme pubbliche.

Per questo motivo anche in questo caso è necessario rivolgersi immediatamente ad un avvocato del condominio o immobiliarista capace di analizzare bene la situazione e verificare innanzitutto la sanabilità di queste violazioni.

Per tutti questi motivi ribadiamo che soltanto la consulenza legale immobiliare è in grado di fornire delucidazioni al cliente interessato a queste situazioni di violazioni in condominio che possono o meno presentarsi anche come violazioni di distanze o come occupazione abusiva di spazi comuni.

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino, avvocato immobiliarista a Torino, il 28 gennaio 2021.