Spesso accade che ci si rivolga ad un avvocato, anche a Torino, per questioni di danni causati dal condominio alla propria unità immobiliare, specialmente per infiltrazioni di acqua ai piani alti, o agli edifici di confine esterno delle strutture.
Ora, è evidente che la questione richiede la seguente riflessione: è responsabile il condominio, anche se i danni dipendono da vizi provocati da cattiva costruzione? La domanda è sì. Il condominio, infatti, è responsabile come semplice custode delle parti comuni, e deve risarcire ogni danno causato dalle stesse alle proprietà private dei singoli condomini. Lo confermano varie sentenze, tra cui ad esempio Trib. Bari Sez. III, Sent., 27-06-2016.
Il titolo di responsabilità risiede nel potere di fatto che il condominio esercita sul lastrico solare, quand’anche esso sia dato ad esempio in uso esclusivo ad uno dei condomini, tenendo conto del fatto che serve comunque a copertura del fabbricato.
Spesso la denuncia all’amministratore non viene seguita dai fatti, da interventi di riparazione adeguati. Ora, il condomino ha diritto di chiamare in giudizio il condominio inadempiente, che non “sistema” la situazione. A sua volta, ovviamente, il condomino potrà rivalersi su una eventuale ditta costruttrice, nel caso di una responsabilità per vizi costruttivi. Tuttavia, il condominio deve pagare i danni.
In fondo la giurisprudenza è sempre stata chiara nel precisare che
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 cod. civ.;
di conseguenza
il condominio risponde, quale custode ex art. 2051 cod. civ., dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo caso l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore – venditore (nella specie per impedire infiltrazioni d’acqua ai piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire all’inadeguata coibentazione delle strutture originarie).
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 19 novembre 2016