Oggi ci occupiamo di immobili tra parenti.
Vendere immobili tra parenti è un atto che ha dei presupposti precisi.
Verifichiamo, insieme, di che cosa si tratta.
Indice
- Quando accade?
- Immobili tra parenti. Primo problema: la simulazione
- Immobili tra parenti. Secondo problema: la revocatoria
- Immobili tra parenti. Terzo problema: la vendita per estinguere un debito
- Immobili tra parenti. Quarto problema: la costituzione di fondo patrimoniale
- Quinto problema: la prescrizione delle azioni revocatorie
Quando accade?
Uno dei motivi per cui si vendono immobili tra parenti è eludere i creditori o il fisco.
Il parente venditore cede ad un altro parente l’immobile, per disfarsene.
Non è detto, però, che voglia realmente venderlo, l’operazione potrebbe essere solo simulata.
Questo perché agisce strategicamente per risultare nullatenente.
Ciò potrebbe servire per non restituire il debito o un finanziamento pubblico.
Inoltre, l’operazione potrebbe essere veicolata da un trust1, nel quale si conferiscono tutti i beni del disponente.
Immobili tra parenti. Primo problema: la simulazione
Il primo problema è che la vendita potrebbe essere finta, simulata, apparente.
Il parente potrebbe far finta di volersi disfare dell’immobile, ma in realtà questa vendita non è reale e concreta, in quanto non vi è passaggio di denaro e soprattutto il parente che vende non ha intenzione di perdere la casa e quello che acquisisce non ha seria intenzione di comprare.
In altre parole, per sapere se la vendita è reale o simulata2, bisogna verificare se è solo apparente perché non c’è passaggio di denaro. Non è sempre facile dimostrare questi passaggi.
Immobili tra parenti. Secondo problema: la revocatoria
In secondo luogo, può accadere che la vendita sia reale, che il denaro passi, tuttavia che questa sia fatta proprio per eludere i debiti.
In questo caso il creditore può agire in revocatoria3, chiedendo la inefficacia della vendita nei suoi confronti.
Questo se riesce a dimostrare che la vendita è servita per diminuire la garanzia patrimoniale.
È utile ribadire che l’azione revocatoria presuppone la sussistenza dei seguenti requisiti:
- a) l’esistenza in capo all’agente di una situazione di credito anche solo in forma di aspettativa;
- b) il compimento da parte del debitore di un atto di disposizione patrimoniale antecedente o successivo alla nascita del credito;
- c) la consapevolezza in capo al debitore che l’atto arreca alle ragioni creditorie (cd. scientia damni), e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, la dolosa preordinazione in tal senso (cd. consilium fraudis);
- d) ove l’atto sia a titolo oneroso, la consapevolezza di cui sopra deve riguardare anche il terzo e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, quest’ultimo deve essere partecipe della dolosa preordinazione (cd. participatio fraudis del terzo).
Immobili tra parenti. Terzo problema: la vendita per estinguere un debito
Quando la vendita, poi, avviene per estinguere un debito scaduto, in realtà non può essere revocata.
Lo prevede direttamente l’art. 2901 c.c. III comma, quando stabilisce che
“non è soggetto a revoca l’adempimento di un debito scaduto”
In tal caso, il debitore si disfa, vendendo la casa ad un parente, magari per estinguere un debito bancario già scaduto.
Ovviamente deve dimostrare che c’è un collegamento stretto tra la vendita al parente e l’estinzione del debito scaduto (Cass. ord. 31941/2023).
Qui ricordiamo anche una sentenza interessante: Tribunale di Padova 1676/2024, che è recente e si può scaricare in questo articolo.
Immobili tra parenti. Quarto problema: la costituzione di fondo patrimoniale
Anche quando i coniugi costituiscono un fondo patrimoniale, dedicando dei soldi alla famiglia, potrebbero farlo in modo fittizio o per eludere i creditori.
Ricordiamo che com’è noto, la funzione del fondo patrimoniale è precisamente creare un vincolo di destinazione sui beni ricadenti al suo interno, i quali vengono vincolati al soddisfacimento dei bisogni della famiglia; conseguentemente, tali beni risponderanno solo delle obbligazioni sorte per far fronte alle esigenze familiari (Cass. 24836/2023; Cass. 4911/2013) con limitazione della possibilità per i creditori particolari dei coniugi di aggredire gli stessi.
L’onere della prova dei presupposti di applicabilità dell’art. 170 cod. civ. grava su chi intenda avvalersi del regime di impignorabilità dei beni costituiti in fondo patrimoniale.
Quinto problema: la prescrizione delle azioni revocatorie
I creditori, quando un parente vende l’immobile o il suo patrimonio ad altri parenti o lo dona, possono difendersi e agire in revocatoria.
Ovviamente, avranno dei limiti.
Infatti, l’azione di revocatoria si prescrive in 5 anni, tuttavia, la simulazione di una vendita, che può essere dimostrata dal creditore con ogni mezzo e in ogni tempo, deve però condurre a dimostrare che la vendita è finta.
Mentre se si agisce con la revocatoria, chiedendo che la vendita tra parenti venga revocata, bisogna attenersi al fatto che la vendita è reale, concreta, è accaduta sul serio e non è solo una finzione.
Si parla di simulazione quando le parti stipulino un contratto con l’intesa che esso non corrisponda alla realtà del loro rapporto (cd. “apparenza contrattuale creata intenzionalmente”).
La simulazione si distingue in assoluta o relativa, a seconda che le parti escludano qualsiasi effetto o intendano far apparire un contratto diverso da quello concluso (art. 1414, secondo comma, cod. civ.).
Elementi necessari sono dunque l’accordo simulato, ossi l’atto volto a creare la situazione di apparenza, nonché l’accordo dissimulato, nel quale sono manifestate le reali intenzioni delle parti (cd. controdichiarazioni).
Chiunque si trovi di fronte ad una vendita tra parenti, con altrettanti problemi, dovrebbe consultare rapidamente un avvocato, tramite consulenza on line, per cercare di capire come muoversi.
Non è detto, infatti, che la vendita fatta da un parente all’altro non causi danni a terze persone, ad eredi o altro.
Le azioni di simulazione e revocatoria sono state concepite proprio per difendere questi creditori. Tuttavia, il fatto che la revocatoria si prescriva in 5 anni suggerisce celerità, un’esigenza di agire in giudizio il prima possibile per interrompere la prescrizione dell’azione4.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 19 novembre 2024
- ll trust è un ente privo di personalità giuridica, costituendo un mero insieme di beni e rapporti destinati ad un fine determinato, formalmente intestati al trustee, che è dunque l’unico soggetto titolare, nei rapporti con i terzi, dei diritti conferiti nel patrimonio vincolato ↩︎
- La simulazione è finalizzata a creare una situazione giuridica apparente diversa da quella reale. Sicché, l’alienazione è simulata quando il programma contrattuale non corrisponde deliberatamente in tutto (simulazione assoluta) o in parte (simulazione relativa) alla effettiva volontà dei contraenti ↩︎
- Il risultato dell’azione revocatoria è descritto in termini di inefficacia parziale e relativa; parziale perché la revoca non impedisce l’acquisto del diritto in capo all’avente causa, relativa perché giova solamente al creditore che l’ha esercitata. ↩︎
- Si interromperebbe la prescrizione anche col deposito di ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ↩︎