La sentenza Corte di cassazione civile del 17/01/2018 sez. III num. 902 dà importanti indicazioni su questo tema: è possibile che il diritto al risarcimento del danno spettante al proprietario di un immobile – in quanto tale – con riferimento ad infiltrazioni d’acqua passi all’acquirente successivo? La risposta è no, con una precisazione.
Spesso l’avvocato immobiliarista si trova a spiegare ai clienti che se acquistano all’asta, l’immobile, venduto a corpo, viene acquistato libero da vincoli, ipoteche e quant’altro, proprio per la pulizia che la vendita forzata produce. Nel caso di specie la Suprema Corte, che si occupò proprio di un acquisto all’asta, fatto con il noto decreto di trasferimento, si è trovata a decidere sul diritto a risarcimento del danno derivante da infiltrazioni.
Ora, a prescindere dalle modalità dell’acquisto, in vendita forzata o libera, resta il fatto che da tempo si distingue tra obbligazioni personali propter rem e diritti reali. Cosa circola insieme all’immobile? I diritti reali circolano in capo a nuovi acquirenti, a partire dai venditori, che non possono trasferire all’acquirente nessun diritto ulteriore rispetto a quello da loro posseduto. Tuttavia, diverso discorso si fa per i diritti personali, che rispetto ai diritti reali si distinguono per il fatto che il diritto è strettamente legato al soggetto che appare titolare in un certo momento storico dell’immobile. Nel caso di specie l’acquirente all’asta immobiliare si lamentava di non aver ricevuto anche il diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni, mentre la Corte spiega che esso poteva essere vantato dall’originaria proprietaria, essendo sorto nel periodo in cui l’espropriata era effettivamente proprietaria e non era stato trasferito con il decreto di trasferimento che nulla diceva al riguardo. In effetti, la Corte riassume il principio di diritto sotteso al problema:
“Il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta a chi ne sia proprietario al momento del verificarsi dell’evento dannoso, e, configurandosi come un diritto autonomo rispetto a quello di proprietà, non segue quest’ultimo nell’ipotesi di alienazione, salvo che non sia pattuito il contrario.” (Cass., sez. un., n. 2951 del 2016)
Questo accade anzitutto perché si tratta di un diritto personale e non reale, per cui non segue la cosa nel suo trasferirsi ad altri soggetti. Esattamente come alcune obbligazioni negative, che per loro natura vengono intese come diritti personali o fonti di diritti e obblighi non opponibili a chiunque, ma solo al contraente. Il diritto potrebbe seguire la cosa, qualora vi fosse un accordo in tal senso, essendo sempre possibile nell’autonomia delle parti stabilire che il diritto si trasferisce unitamente alla proprietà.
In sostanza
Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale. Ne consegue che il relativo credito, che sorge al momento in cui si verificano i danni, non ha carattere ambulatorio, ma è suscettibile soltanto di apposito e specifico atto di cessione ai sensi dell’art. 1260 cod. civ
Resta sempre possibile la cessione del diritto, dimodoché si applica la regola ordinaria della cessione prevista dal codice civile.
Non è possibile, quindi, acquistando un immobile, pretendere di esercitare l’azione di risarcimento del danno da infiltrazioni, dovendo economicamente questa problematica ricadere sulla definizione del prezzo, a meno che il venditore non alieni detto diritto. In effetti, esso potrebbe essere esercitato solo da chi concretamente ha subito la deminutio del suo patrimonio.
L’avvocato immobiliarista, quindi, spiega di solito al cliente che non è possibile porsi il problema dei danni all’immobile solo dopo averlo acquistato, dovendo tenere conto di tutte queste problematiche ancora prima di definire il prezzo nella trattativa, avendo la richiesta di risarcimento del danno un valore intrinseco che ricade sulla trattativa.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 22 febbraio 2018