Vista l’incessante richiesta di aiuto contro l’agenzia immobiliare, abbiamo pensato di mettere a disposizione questa piccola guida per fare causa all’agenzia immobiliare.
Ovviamente speriamo che serva a chiarire i concetti chiave di questa materia, ma anche a fornire indicazioni più precise su situazioni concrete che tutti possono vivere nella vita quotidiana.
La media nazionale di chi cambia casa è confinata nei 5 anni dall’acquisto, ciò significa che il fenomeno delle vendite e degli acquisti del mercato immobiliare è centrale, specialmente dopo il Covid.
Questa mini-guida su come fare causa all’agenzia non può sostituire la consulenza personalizzata, ma deve essere solo un supporto per districarsi.
Di solito chi vuole fare causa all’agenzia si è imbattuto in una agenzia immobiliare che non ha fatto il suo lavoro oppure ha creato addirittura un danno.
Quali sono gli obblighi dell’agenzia immobiliare?
Ricordiamo che il mediatore professionale ha sempre l’obbligo di comportarsi secondo buona fede (cfr. ad es. Tribunale Torino, Sez. III, 15/06/2022, n. 2638).
Questo dovrebbe valere sempre, sia che si tratti di un mediatore autonomo senza contratto, sia che si tratti, invece, di una agenzia immobiliare che ha fatto firmare un incarico scritto (cosiddetta mediazione atipica).
Questo generale obbligo di comportarsi correttamente si specifica di volta in volta in singoli divieti e obblighi.
Anzi, l’agenzia può assumere obblighi aggiuntivi rispetto a quelli basilari.
Ad esempio, l’agenzia non sarà tenuta – salvo uno specifico incarico anche su questo – a fare verifiche eccessive sulla categoria dell’immobile a fini fiscali, ma magari sarà tenuto a fare verifiche sulla provenienza da donazione dell’immobile.
Conseguentemente, questo eviterà all’acquirente spiacevoli inconvenienti, legati alla collazione ereditaria.
Infatti, in sede di successione, qualora un erede sia convinto di aver subito la lesione della legittima, potrebbe anche chiedere al tribunale di ridurre le donazioni fatte in vita dal defunto, andando proprio ad intaccare, magari, quell’immobile che l’acquirente ha cercato di comprare.
L’agenzia deve verificare se ci sono ipoteche e pignoramenti sull’immobile?
Verificare l’esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, poi, è un compito dell’agenzia immobiliare, l’omissione del quale può condurre a fare causa all’agenzia (cfr. tra tantissime Tribunale Bergamo, Sez. IV, Sentenza, 03/05/2022, n. 1024).
Stiamo parlando del fatto che l’agente deve verificare, prima della vendita, che non ci siano sulla casa ipoteche o pignoramenti, diritti reali o vincoli che possono danneggiare l’acquirente.
Inoltre, deve comunicare l’esistenza di questi vincoli sul bene e perde la provvigione anche se all’acquirente non sarebbe derivato alcun danno concreto (Tribunale Milano, Sez. V, Sentenza, 19/08/2021, n. 7007).
Qual è il generale obbligo di comportamento di ogni agente immobiliare?
In generale, il mediatore è tenuto a salvaguardare l’interesse delle parti, informandole su ogni fatto rilevante ai fini della conclusione dell’affare che sia noto allo stesso o, comunque, accessibile ad un professionista di medie capacità.
Si ha riguardo, ad esempio, a circostanze desumibili dalla portata dell’incarico affidato al mediatore, dal contesto territoriale in cui lo stesso opera la propria attività, dalle divergenze tra la descrizione dell’immobile oggetto di vendita e l’effettivo stato dei luoghi.
Il mediatore, inoltre, non può certamente riferire su fatti di cui non abbia consapevolezza o sui quali non abbia effettuato i dovuti controlli, dal momento che il dovere di correttezza impone al professionista di astenersi dal fornire simili informazioni, al pari del naturale divieto di comunicare dati e circostanze non veritiere.
Seguiranno altri approfondimenti su quando far causa all’agente immobiliare.
Per coloro che vogliono approfondire, consigliamo anzitutto di partire dal dato normativo.
Bisogna anzitutto leggere l’art. 1759 c.c. e poi naturalmente le sentenze di giurisprudenza più importanti in materia.
Articolo redatto ad Alpignano il 6 dicembre 2022 da Studio Duchemino