Contratto preliminare: che fare nel caso di vizi dell’immobile?

Spesso l’avvocato immobiliarista riceve clienti che hanno sottoscritto un preliminare di acquisto e che lamentano l’esistenza di vizi nell’immobile.

Una recente sentenza, Corte di cassazione civile, sez. I, 15 aprile 2016, n. 7584, spiega bene quando e come decorrono i termini di prescrizione e decadenza per far valere i vizi.

Anzitutto si premette che il cosiddetto compromesso, che ultimamente le agenzie immobiliari saltano, di solito, è il contratto col quale le parti si obbligano (giuridicamente) a sottoscrivere l’atto definitivo con cui passerà la proprietà, il quale viene poi stilato dal notaio anche per la trascrizione (forma pubblica ai fini della trascrizione). Che cosa succede se chi ha firmato il preliminare con consegna anticipata si trova in possesso di un immobile viziato?

Il Supremo Collegio specifica subito che la prescrizione delle azioni redibitorie, volte a far valere i vizi, non decorre, perchè la prescrizione in questo caso decorre solo dal momento del trasferimento della proprietà. Chi compra non è sguarnito di azioni a propria tutela, però, in quanto il preliminare è già un impegno giuridico, attivabile davanti al tribunale per mezzo dell’azione ex art. 2932 cod. civ.. Dunque, che fare? Anzitutto occorre riferirsi immediatamente al proprio avvocato immobiliarista di fiducia, il quale inoltrerà le diffide del caso.

Ricordiamo, infatti, che:

secondo la giurisprudenza di questa corte in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perchè l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che, nel caso in cui sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene risultato poi affetto da vizi, «il promissario acquirente ben può optare per l’adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione» (Cass., sez. II, 14 gennaio 2010, n. 477, m. 612378/ Cass., sez. II, 15 febbraio 2007, n. 3383, m. 594739, Cass., sez. II, 26 maggio 2004, n. 10148, m. 573173).

Bisogna quindi recarsi subito dall’avvocato immobiliarista, con la documentazione contrattuale, spiegandogli la situazione e intraprendere l’azione giudiziaria necessaria il prima possibile, anche in vista dell’atto notarile.

Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 16 luglio 2018