Molto spesso l’avvocato immobiliarista si trova di fronte al quesito: se prevale il rogito dal Notaio, oppure il compromesso stipulato tra le parti eventualmente davanti all’agente immobiliare. Il problema nasce sempre dal diverso contenuto dell’accordo che potrebbe sussistere tra preliminare e definitivo.
Negli anni passati si erano diffuse due teorie: secondo la prima il preliminare faceva parte di un complesso atto articolato di cui il definitivo rappresenta l’esito, una fattispecie a formazione progressiva. Anche il suo contenuto era considerato determinante. Secondo altra ricostruzione, invece, il definitivo superava il preliminare.
La Cassazione, con una sentenza utile a tutti gli avvocati immobiliaristi a Torino e in Italia, adotta la soluzione della prevalenza del contratto definitivo e lo fa con una decisione piuttosto tranciante e drastica. Il definitivo, cioè, rappresenta il superamento del compromesso. Se anche le parti avessero voluto qualcosa di diverso, il preliminare non è in grado di sopravvivere al contratto definitivo, che riassume e ricapitola tutta la volontà delle parti.
Con sentenza Corte di cassazione civile, sez. II, 21 dicembre 2017, n. 30735 il Supremo Collegio stabilisce
Ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l’unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.
In poche parole, attenzione a quando si stipula un atto definitivo, magari dal Notaio. Il contenuto sarà l’effettivo accordo delle parti e non si potrà invocare un accordo precedente contenuto nel compromesso. Le parti, infatti, quando stipulano il definitivo, sono consapevoli del suo contenuto e di ciò che vogliono.
Spesso l’avvocato immobiliarista si trova a dover spiegare al cliente che non è più possibile impugnare il preliminare, semplicemente perchè le parti hanno comunque firmato il definitivo e non sono in grado di dimostrare accordi paralleli che salvano una parte del compromesso.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 4 aprile 2018