Uno dei grandi problemi di chi compra o vende casa è rappresentato dal fatto che rivolgendosi ad una agenzia immobiliare, il soggetto rischia di rimanere vincolato. Certamente l’agenzia fornisce un servizio: trovare un venditore o un acquirente. I canali dell’agenzia, che investe su pubblicità e piattaforme on line sono più potenti di quelli di un privato. Tuttavia, la legislazione tende a favorire il vincolo, a meno che non si abbia la forza di non pattuire l’esclusiva. Ci siamo già occupati di recesso dalla mediazione qui.
L’esclusiva è il diritto che l’agente immobiliare ha di mantenere il vincolo con cui è l’unico a potere svolgere il servizio. In questo modo, il cliente dovrà pagare un compenso anche se vende privatamente, oppure tramite altre agenzie, oppure ancora dopo la fine del mandato. Si dice giustamente che dovrà pagare un compenso e non “il compenso” tipico, che è la provvigione, in quanto potrebbe essere chiamato a pagare una penale, un risarcimento, un rimborso spese. Qualcosa comunque di commisurato alla provvigione.
La recente sentenza della Corte di Cassazione ricorda la normativa in materia: parliamo di Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 05/02/2020) 18/09/2020, n. 19565. Si tratta di un provvedimento importante perchè ci ricorda come storicamente il mediatore abbia ovviato alla vessatorietà prevedente il recesso anche per il cliente o la penale anche per l’agenzia e non solo in carico al cliente.
Ma non basta. Ci si è finalmente spinti oltre, a valutare cioè se il compenso che sarà dovuto “alla fine della fiera”, cioè considerato comunque il contratto nel suo complesso, è commisurato o meno al lavoro svolto, in quanto in molti casi l’agenzia finisce per avere il diritto ad un pagamento qualunque sia il lavoro svolto, anche nessuno.
La sentenza afferma:
La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche nel caso di mancata effettuazione dell’affare per fatto imputabile al venditore può presumersi vessatoria, e quindi inefficace a norma dell’art. 1469-bis c.c., se le parti non abbiano espressamente o pattuito un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore. Il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati all’affare, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino, avvocato immobiliarista a Torino, il 25 gennaio 2021