Uno dei casi più diffusi che vengono proposti all’avvocato immobiliarista a Torino è quello dell’eredità familiare di un immobile in contitolarità tra più fratelli, di cui uno è esecutato per debiti.
La questione della quota di immobile sottoposta ad esecuzione impone una riflessione, anche sulla scorta della bella sentenza Tribunale civile Milano, sez. IV, 29 novembre 2017, n. 11992.
Solitamente un immobile viene ereditato da un insieme di figli, fratelli. Può accadere che uno dei fratelli abbia debiti personali, non abbia trascritto la propria accettazione di eredità e il creditore intenda chiedere al giudice, magari all’interno dell’esecuzione dell’immobile, la continuità delle trascrizioni. Ciò accade perchè spesso la semplice voltura catastale implica accettazione tacita di eredità, ma poi l’accettazione non risulta trascritta presso la ex Conservatoria dei Registri Immobiliari – ora Agenzia del Territorio -.
Nel corso dell’esecuzione forzata il giudice dell’esecuzione deve controllare la continuità delle trascrizioni e la validità ed efficacia del pignoramento.
Nel caso analizzato dalla sentenza di merito, uno solo era il fratello debitore, ma una sorella non debitrice non risultava aver trascritto la sua accettazione di eredità esattamente come il fratello debitore. Se l’esecuzione immobiliare procede, e l’immobile non è facilmente divisibile in natura, bisogna intraprendere prima o poi ad una divisione; per tale scopo è necessario accertare la qualità di erede dei fratelli, che vengono comunque avvisati del pignoramento e dell’espropriazione forzata in qualità di contitolari dell’immobile.
A questo punto l’avvocato immobiliarista deve consigliare di procedere alla trascrizione. Dice il Tribunale di Milano, nella motivazione, che
Se è vero che la legge non impone all’erede l’obbligo di trascrizione del proprio atto di accettazione, espressa, tacita o implicita, dell’eredità e anche vero che la situazione di incertezza e di mancanza di trasparenza per i terzi, derivante dalla mancata trascrizione degli atti di accettazione tacita dei convenuti, ha dato causa al presente processo.
Il giudice osserva che è assente nel sistema un obbligo di trascrivere l’accettazione di eredità, tuttavia facendolo si eliminerebbe per il creditore una situazione di incertezza in vista della vendita all’asta dell’immobile.
Tale motivo induce il tribunale a imporre il rimborso delle spese legali ai fratelli coeredi e allo stesso debitore erede che pur avendo accettato tacitamente con la semplice voltura catastale, hanno dato causa al problema di chiarire la situazione all’interno del processo esecutivo.
Infatti, nel caso di specie i chiamati all’eredità
avevano già posto in essere, con la voltura catastale dei beni immobili di proprietà della madre, atti di accettazione tacita dell’eredità, ai sensi dell’art. 476 c.c. e, quindi, avevano già acquistato la qualità di eredi puri e semplici.
Attenzione, quindi: non bisogna attendere che prima o poi, per debiti personali di un fratello, ci si trovi nelle condizioni di vedere l’immobile sottoposto a pignoramento, in quanto sarebbe troppo tardi. In quella sede il creditore avrebbe interesse a definire le trascrizioni di accettazione di eredità e l’accettazione tacita fatta anni prima con la voltura catastale (ma non trascritta all’Agenzia del Territorio) non sarebbe sufficiente ad escludere una condanna alle spese legali nel giudizio che è finalizzato a questo scopo.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 18 maggio 2018