Oggi ci chiediamo “Che cosa succede se gli altri condomini non pagano i lavori?”
In sostanza, che cosa accade se una volta appaltati i lavori in condominio, alcuni condomini pagano e altri no?
Bisogna analizzare, quindi, le conseguenze della morosità condominiale.
Che cosa succede se gli altri condomini non pagano i lavori? L’appalto e le regole
Quando un condominio deve fare un intervento (elettrico, idraulico, fotovoltaico, di muratura …), di solito approva dei lavori, incaricando una ditta. Ciò avviene durante l’assemblea di approvazione dei lavori.
Una volta che la ditta li ha eseguiti, va pagata; di solito il fondo lavori è messo da parte prima, ma ci sono situazioni in cui non avviene.
Tuttavia, accade spesso che alcuni condomini rimangano morosi e non pagano la loro quota, quella che viene definita nella tabella di ripartizione degli oneri straordinari.
Quali sono, quindi, le regole per capire le conseguenze in caso di mancato pagamento da parte di singoli condomini? Chi ne risponde?
Che cosa succede se gli altri condomini non pagano i lavori? Il problema del merito e dell’esecuzione
Bisogna distinguere sempre due piani diversi.
Da una parte, bisogna capire che il rapporto con l’impresa appaltatrice è unitario.
Per capire se i lavori sono stati eseguiti, o anche solo per dirigerli o per capire l’importo complessivo, ci si attiene al rapporto nel suo complesso.
La ditta, quindi, per accertare l’esistenza dell’appalto, potrebbe essere chiamata a fare una causa.
In tal caso, l’amministratore rappresenta i condomini e va citato tutto il condominio.
Nel recupero del credito le cose cambiano, perché l’obbligazione si può dividere, essendo definita in semplice denaro frazionabile (si veda Cassazione Sezioni Unite 9148 / 2008 in questo articolo sulla parziarietà dell’obbligazione condominiale verso terzi) .
Ognuno deve pagare solo la sua quota.
Che cosa succede se gli altri condomini non pagano i lavori?
Quindi, che cosa succede se alcuni condomini non pagano e altri sì?
La ditta potrà rivalersi, una volta dotatasi di titolo esecutivo, nei confronti dei singoli condomini, ma solo per la loro quota e non certo per tutto.
Questo garantisce ai singoli condomini di non rischiare di dover pagare tutto il lavoro condominiale.
Che cosa succede se gli altri condomini non pagano i lavori? Le deroghe.
E’ previsto, però, che per accertare l’appalto, e quindi per la formazione del titolo esecutivo, il condominio potrà essere chiamato, anzi dovrà essere chiamato tutto insieme in giudizio.
E sarà rappresentato dall’amministratore.
Teniamo conto del fatto che, poi, le cose possono essere derogate già nel testo contrattuale.
Per chi volesse si può approfondire con questo articolo sui lavori in condominio non pagati.
Un caso pratico
Come spesso facciamo, riportiamo un caso concreto.
Nella sentenza Tribunale Siracusa, Sez. II, Sent., 16/10/2024, n. 2103 il caso è quello di una ditta che esegue l’appalto.
Tuttavia, non viene pagata.
Per questo, fa causa al condominio e tuttavia il giudice le dà torto.
Abbiamo detto sopra, però, che nella formazione del titolo esecutivo e per l’accertamento dell’appalto, il condominio deve essere chiamato in causa nel suo complesso.
Quindi, che cosa è successo in questo caso?
La ditta aveva preso come impegno proprio di fare causa ai singoli condomini non solo per la fase del recupero credito, ma addirittura per accertare i lavori e l’appalto.
Per questo, avendo fatto causa al condominio nel suo complesso, il decreto ingiuntivo è stato revocato, in quanto il condominio era carente di legittimazione passiva e non poteva essere citato in giudizio nel suo complesso.
Infatti, il decreto che aveva chiesto al tribunale, si esprimeva come condanna del condominio nel suo complesso, cosa esclusa dal contratto.
Il giudice, oltretutto, applicando il principio della ragione più liquida, decide la causa sulla base di questa eccezione di carenza di legittimazione passiva, da sola in grado di definire il giudizio nel modo più veloce possibile.
Nel caso di dubbio, quindi, è sempre meglio riferirsi all’avvocato immobiliarista, esperto di questioni condominiali, tramite una opportuna consulenza on line.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 4 novembre 2024