Parliamo di cessione del preliminare e provvigione all’agente.
Cerchiamo di fornire alcuni spunti di riflessione.
Come funziona la cessione di preliminare? (art. 1406 cod. civ.)
In che forme si realizza e che ruolo ha l’agenzia immobiliare?
Indice
- Cessione del preliminare: che cos’è?
- Cessione del preliminare: quali sono le forme principali?
- Cessione del preliminare e provvigione all’agente: il ruolo dell’agenzia immobiliare
- Cessione del preliminare e provvigione: quali problemi sorgono?
- Cessione del preliminare e caparra
- Cessione del preliminare e somme richieste all’acquirente
- Cessione del preliminare e provvigione all’agente
- Cessione del preliminare e provvigione all’agente: problemi fiscali
- L’ipotesi della responsabilità del mediatore immobiliare
Cessione del preliminare: che cos’è?
Esistono alcune compravendite di immobili che sono poco lineari.
Non ci sono solo un venditore e un acquirente che firmano un contratto tra di loro.
C’è un venditore che promette di vendere a qualcuno.
Quest’ultimo, poi, si sbarazza del contratto, vendendolo ad altri.
Queste operazioni di cessione creano diversi problemi: civili, fiscali.
Cessione del preliminare: quali sono le forme principali?
L’operazione si realizza in vari modi.
Il primo è che il venditore promette la casa a qualcuno (ad es. un investitore o una società).
Quest’ultimo fa dei lavori e cerca un acquirente, tramite l’agenzia immobiliare.
Poi vende la sua posizione contrattuale all’acquirente, che è colui che pagherà l’immobile.
In alternativa, l’intermediario potrebbe promettere di acquistare per persona da nominare (art. 1401 cod. civ.).
In questo modo, fa il nome dell’acquirente entro un certo termine.
L’acquirente, quindi, entra nella sua posizione contrattuale, estromettendolo definitivamente.
Cessione del preliminare e provvigione all’agente: il ruolo dell’agenzia immobiliare
In tutto questo, l’agente immobiliare è colui che cerca l’acquirente.
Fa firmare all’acquirente una proposta di acquisto, spiegandogli di norma la situazione.
Non sempre, però, lo informa che dietro c’è una operazione di questo tipo.
L’acquirente firma, ma non sa da chi comprerà, oppure sa chi è il proprietario ma fa la proposta ad un altro.
Spesso l’acquirente va in confusione.
Il problema è che spesso l’acquirente non ha alcuna garanzia.
Cessione del preliminare e provvigione: quali problemi sorgono?
Queste operazioni sono investimenti, dal punto di vista di chi “ferma” la casa.
Colui che si interpone di solito fa soldi facili, creando però alcuni gravi problemi:
- l’acquirente, ad esempio, non ha garanzie se paga l’intermediario: costui non è proprietario.
- se vengono fatti dei lavori, ereditando il contratto l’acquirente subisce i lavori accettandoli senza sapere cosa è stato fatto e come;
- si creano problemi di detrazione dei crediti fiscali da interventi di ristrutturazione;
- l’agenzia immobiliare cercherà di evitare che l’acquirente faccia un mutuo, per non inceppare l’operazione;
- l’agenzia immobiliare si farà pagare prima la provvigione;
- l’acquirente paga l’immobile molto più del dovuto;
- il venditore non saprà chi compra realmente, almeno fino alla nomina dell’acquirente (electio amicis);
- sarà molto grave se sussistono difformità edilizie, in quanto l’intermediario tenderà a nasconderle.
Cessione del preliminare e caparra
Un altro grande problema è la caparra che l’intermediario paga al venditore.
Costui avrà diritto a vedersela restituire dall’acquirente.
Infatti, vendendogli il suo contratto, ha diritto per legge ad avere indietro quanto versato per “fermare” l’appartamento.
Il venditore, infatti, ha già ricevuto i soldi. Ma l’intermediario, se viene estromesso dal contratto, ha pagato senza titolo.
L’acquirente, quindi, fruisce di una caparra già versata, nel momento in cui acquista il compromesso.
Deve, quindi, restituire questi soldi all’intermediario.
Cessione del preliminare e somme richieste all’acquirente
L’agenzia dovrebbe essere trasparente su quanto si farà.
Ma non è sempre così, anzi.
Per l’agente immobiliare, infatti, un contratto vale l’altro.
La tendenza è quella di tenere l’acquirente all’oscuro di tutto.
Lo si vede nella prassi.
Spesso capita, poi, che anche colui che cede il preliminare, chiede denaro.
Questo denaro potrebbe essere sia il prezzo versato come caparra al venditore, sia una sorta di guadagno.
Cessione del preliminare e provvigione all’agente
Diversa è la provvigione dovuta all’agenzia.
Questa è una somma che riguarda il fatto che l’agenzia ha fatto conoscere le due parti.
Spesso non è chiaro che accordi ci siano tra tutti questi soggetti.
L’unico a farne le spese potrebbe essere chi compra definitivamente.
Cessione del preliminare e provvigione all’agente: problemi fiscali
Altro grande capitolo è la questione fiscale.
Come vengono tassati, infatti, i singoli atti?
E’ dovuta l’imposta di registro sulla scelta dell’acquirente (electio amicis), fatta dal notaio?
Chi può detrarre i crediti per le ristrutturazioni, visto che i pagamenti li fa di solito l’intermediario, che però non è proprietario?
Infatti, per scaricare le ristrutturazioni è necessario che chi paga i lavori abbia un titolo di proprietà o equipollenti.
Ma nelle situazioni soggettivamente complesse, non è così.
L’intermediario che ha fermato la casa, non è ancora proprietario, mentre l’acquirente finale nemmeno.
L’ipotesi della responsabilità del mediatore immobiliare
C’è, poi, da chiedersi quando il mediatore, cioè l’agente immobiliare, deve pagare i danni.
Infatti, di per sé non è tenuto a fare controlli penetranti su proprietà e titoli, a meno che non sia incaricato in tal senso.
Ma non può nemmeno mentire, oppure tenere nascoste circostanze che conosce.
In questi casi, perde la provvigione o deve pagare i danni.
Bisogna insospettirsi quando la proposta irrevocabile di acquisto è fatta ad un soggetto diverso da chi è indicato come venditore/proprietario.
In questi casi, vi è un’evidente scissione di soggetti.
Consultare per tempo l’avvocato, può salvare da situazioni molto gravi.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 12 aprile 2024