Di recente è stata introdotta la possibilità della “cedolare secca” sugli affitti di immobili c 1. Di che cosa si tratta? Si tratta dell’estendere una celebre forma di tassazione forfettaria all’ambito degli immobili commerciali (ad es. i negozi).
Tale ipotesi, però, vive un momento di stagnazione fin dal suo nascere. Il proprietario di immobile commerciale si rivolge all’avvocato immobiliarista per sapere come fare a fruire di questa agevolazione, ma i problemi non mancano.
Si tratta di una materia in cui il ruolo dell’avvocato immobiliarista si incontra con quello del tributarista o del commercialista: in quanto bisogna fare i conti sia con le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, sia con l’interpretazione delle nuove norme fiscali, che non sono chiarissime.
Semplificando, la cedolare si applicherebbe agli:
- Immobili destinati ad essere locati, solo C/1;
- Contratti stipulati nel 2019;
- Superficie immobili sino a 600 mq;
- Non è possibile applicare la cedolare secca se al 15.10.2018 gli stessi soggetti avevano in essere già un contratto di locazione;
- Locatore non agisce nell’attività di impresa.
Per evitare che i locatori fruiscano della cedolare secca interrompendo artificialmente contratti in corso al 15 ottobre 2018, la norma esclude l’applicazione in questi casi. Nasce il dibattito interpretativo, perchè molti clienti chiedono all’avvocato immobiliarista come fare per estendere la cedolare secca quando il contratto è in scadenza naturale.
Alla prima scadenza, sulla base della legge Equo Canone o alla seconda, quindi? La legge rinnova automaticamente il contratto alla prima scadenza, quando il diniego di rinnovo del locatore non è motivato da ragioni tassative. In alcuni casi, si ritiene che il contratto scada naturalmente anche quando la prima scadenza cade nell’anno in corso e il diniego di rinnovo sia inoltrato dal locatore per sue ragioni.
In altri casi si ritiene che la norma si applichi solo alla seconda scadenza.
l’Agenzia delle Entrate emana una risoluzione che estende, per gli eredi, la cedolare secca alla proroga di contratto, considerandola come nuovo contratto. Per approfondimenti, si consulti Risp. A.E. 22 luglio 2019 n. 297.
E’ evidente che siamo in una fase di passaggio. Se ci saranno coperture finanziarie, tale norma sarà estesa nei prossimi anni per agevolare le attività commerciali, in caso contrario sarà stata una delle tante occasioni uniche e perse.
Qui potete comunque trovare il provvedimento.
Se il defunto non poteva optare per la cedolare secca, non potrà farlo nemmeno l’erede, salvo il discorso della proroga dei contratti in corso.
Il locatore società o persona giuridica non può fruire di questo regime, anche se tale limite aveva senso per le locazioni abitative. La qualifica del conduttore, invece, non conta nulla.
Attenzione, quindi: chi possiede negozi e vuole fruire della cedolare secca dovrà attentamente informarsi presso l’avvocato immobiliarista a Torino per verificare, in effetti, se nel suo caso particolare sussistono i requisiti della legge finanziaria 2019.
Articolo redatto ad Alpignano il 9 agosto 2019 da Studio Duchemino, studio legale a Torino