Sono giorni di rilancio economico, che passa tramite molti bonus edilizia su cui però bisogna fare attenzione.
A parte l’estrema complicazione delle normative, mai chiare e spesso confuse, anche gli aspetti civilistici sono importanti.
Il grosso vantaggio di alcuni interventi è la cessione del credito di imposta (lo sgravio fiscale) o lo sconto in fattura che la ditta appaltatrice può fare. Considerando il reddito del singolo, è possibile ragionare sulla detrazione su varie annualità o scegliere appunto altre forme di risparmio.
Il problema nasce dal fatto che vengono fornite istruzioni da parte dell’agenzia delle entrate, su cui l’avvocato immobiliarista mette in guardia. A partire dai problemi applicativi all’interno del condominio, per passare attraverso il problema della cessione pro solvendo e per arrivare, alla fine, all’esecuzione forzata sui beni di chi ha sbagliato ad usare il bonus.
Enormi problemi, quindi, che rischiano di vanificare una normativa che serviva a rilanciare l’economia. Il Fisco, infatti, si limita ad applicare spesso formalmente le normative, senza tenere conto del senso della legge.
Un primo grande problema è quello del condominio: senza entrare nel dettaglio, tuttavia spetterebbe all’amministratore fornire le reali quote di spesa millesimale da poter cedere alla ditta, cosa che spesso non avviene in quanto l’amministratore non ha le competenze tecniche e contabili necessarie.
L’assemblea condominiale dovrebbe approvare gli interventi di cui all’art. 119 decreto legge 34/2020, approvare i finanziamenti e aderire o meno all’opzione della cessione del credito o lo sconto in fattura di cui all’art. 121 decreto legge 34/2020. I singoli condomini potrebbero fare di testa loro, non è necessario che tutti facciano la stessa cosa (per gli interventi sulle parti comuni); tuttavia con grandi difficoltà tecniche, è inutile ripeterlo. Chi poi non paga le sue quote non ha diritto a queste detrazioni, men che meno a cederle alla ditta oppure allo sconto in fattura, dovendosi pagare tutto l’intervento, ovviamente pro quota.
La delibera è valida se rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Lo Stato impone l’utilizzo di modelli prestampati, con tanto di istruzioni di compilazione rinvenibili sul sito dell’agenzia delle entrate, ma poi le ditte spesso inviano modelli da loro compilati dove richiedono informazioni varie tra cui i dati catastali e i codici fiscali dei contribuenti.
Da sapere che se per qualche errore qualcosa va storto, lo Stato richiederà il denaro mancante agli interessati che volevano fruire della detrazione. Ci vogliono, quindi, figure qualificate (contabili e commercialisti) a seguire queste pratiche.
Altro nodo problematico: è vero che l’appaltatore concede lo sconto in fattura, ma lo fa con cessione pro solvendo. In altre parole, il singolo individuo ha diritto al bonus fiscale di rimborso (ad es. 110 %), ma lo cede alla ditta che applica lo sconto in fattura sugli interventi edili o di rispamio energetico. In questo modo l’intervento dovrebbe costare molto meno o addirittura pochissimo. La ditta, però, chiede che la cessione del credito di imposta avvenga pro solvendo, cioè salvo buon fine. Se la pratica fiscale va male, la ditta recupererà comunque i soldi dell’intero importo pattuito nei confronti dei clienti, siano o meno condomini. E il fisco vorrà le tasse. Dunque, sarà bene premunirsi e chiarire questi aspetti anche con l’ausilio di un avvocato immobiliarista che possa chiarire gli aspetti civili della situazione e non solo quelli fiscali.
L’avvocato immobiliarista possiede, infatti, una profonda conoscenza dei contratti e delle situazioni relative ai diritti immobiliari e può essere utile aiuto in questa farraginose situazioni.
Ricordiamo che per la cessione del credito bisogna trasmettere comunicazione all’agenzia delle entrate col modello approvato nel provvedimento del 12 ottobre 2020 e non in altre forme.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – settore immobili a Torino – il 23 agosto 2021
