Descriviamo l’avvocato immobiliarista in Italia.
Di che cosa si occupa l’avvocato immobiliarista in Italia e quali sono le controversie più seguite?
Indice
- Avvocato immobiliarista in Italia: un ruolo decisivo
- Immobiliarista in Italia: le tematiche più gettonate
- Avvocato immobiliarista in Italia: vendita o locazione?
- Il condominio
- Avvocato immobiliarista in Italia: la consulenza sull’edilizia convenzionata
- Avvocato immobiliarista in Italia: le mediazioni e conciliazioni in materia immobiliare
- Avvocato immobiliarista in Italia per cause e consulenze meno classiche
Avvocato immobiliarista in Italia: un ruolo decisivo
L’economia italiana, si dice, è basata sugli immobili.
Ciò significa che un ruolo decisivo ce l’ha proprio l’avvocato immobiliarista.
Non si tratta di una specializzazione vera e propria, con tanto di titoli accademici.
Semmai l’avvocato immobiliarista in Italia è una professione legale di fatto, basata più che altro sull’esperienza, anche se esistono corsi di studio superiori e master sull’argomento.
L’importanza dell’esperienza concreta
Quindi, chi dall’estero cerca un avvocato immobiliarista in Italia, dovrà fare attenzione a trovare lo studio che realmente ha sviluppato esperienza in questo campo.
Molti avvocati si definiscono immobiliaristi, tuttavia non hanno una grande esperienza di questi temi.
Oltretutto, molti annunci sono sponsorizzati, quindi sono basati su pubblicità a pagamento e compaiono in alto nelle ricerche solo per questo motivo.
Lo stesso vale per le piattaforme generiche, dalle quali non si comprende chi è l’avvocato che seguirà il cliente.
Immobiliarista in Italia: le tematiche più gettonate
Vediamo le tematiche più diffuse, cioè le richieste di consulenza mediamente più frequenti:
- durante la compravendita;
- recesso dalla mediazione immobiliare;
- penale dell’agente immobiliare;
- abusi edilizi;
- vizi occulti;
- certificato di abitabilità o agibilità;
- divisione tra coeredi;
- meccanismo della proposta irrevocabile d’acquisto1;
- provvigione dell’agenzia;
- clausola di vincolo al mutuo.
Ci sono, poi, anche temi minori, meno diffusi, ma non meno importanti.
Ad esempio l’eternit e l’amianto nei tetti, le infiltrazioni di acqua.
Avvocato immobiliarista in Italia: vendita o locazione?
Non da meno la consulenza sugli affitti e le locazioni.
Infatti, molto diffuse sono le richieste sulle locazioni non abitative in Italia, cioè quelle commerciali, sulla sublocazione.
Inoltre si chiede spesso aiuto per la morosità dell’inquilino, per i vizi degli immobili locati, per controversie tra proprietà e conduttore:
- sfratto per finita locazione;
- sfratto per morosità;
- deposito cauzionale;
- danni all’immobile;
- vizi dell’immobile;
- contratto di locazione con firma falsa;
- comodato gratuito ai parenti;
- rinnovo della locazione;
- locazione turistica e alberghiera;
- disdetta alla prima scadenza;
- disdetta alla seconda scadenza;
- indennità di avviamento commerciale;
- divisione delle spese tra proprietario e inquilino;
- foresteria e custode condominiale;
- cessione del contratto di locazione;
- recesso anticipato del conduttore.
Il condominio
Un altro filone di richieste all’avvocato immobiliarista in Italia riguarda ovviamente le liti condominiali.
Esse spaziano variamente:
- impugnazione della delibera assembleare;
- criteri di ripartizione delle spese;
- tabelle millesimali;
- rendiconto dell’amministratore;
- bonifici delle spese;
- morosità del comproprietario;
- responsabilità dell’amministratore condominiale;
- lavori in condominio
Avvocato immobiliarista in Italia: la consulenza sull’edilizia convenzionata
Un tema di sicuro interesse, di cui ci siamo occupati in questo articolo sulla consulenza su edilizia convenzionata, è l’edilizia in convenzione.
La cosa può riguardare sia la costruzione e/o vendita in convenzione, sia le cosiddette case popolari. In queste liti ritroviamo il subentro, la morosità, i fastidi di vicinato.
- Esenzione IMU alloggi sociali;
- Alloggi ai dipendenti;
- Assegnazione di alloggi popolari;
- Lo sfratto di cui all’art. 32 del regio decreto n. 1165 del 1938;
- Decesso dell’assegnatario e domanda di subentro o voltura2;
- Istanze di acquisto o cessione dell’alloggio.
Queste liti necessitano spesso di una consulenza legale on line, mirata sul problema.
Avvocato immobiliarista in Italia: le mediazioni e conciliazioni in materia immobiliare
Aggiungiamo qualche informazione sulle procedure conciliative, che coinvolgono l’avvocato immobiliarista in Italia.
Si tratta principalmente della transazione classica, della negoziazione assistita e della mediazione civile obbligatoria.
Quest’ultima ha un ruolo importante, proprio perché in molte materie immobiliari è assolutamente obbligatoria.
Devono essere precedute da mediazione civile e commerciale obbligatoria le controversie in materia di:
- condominio,
- locazioni,
- comodato3,
- affitto di aziende,
- diritti reali,
- divisioni,
- successioni ereditarie,
- patti di famiglia4,
- risarcimento danni da responsabilità medica e da diffamazione a mezzo stampa o con alto mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari c finanziari
Si capisce chiaramente, quindi, il ruolo dell’avvocato immobiliarista in Italia, in quanto si deve occupare di trovare accordi su materie immobiliari molto diffuse.
Negoziazione assistita obbligatoria
Ai sensi dell’art. 3, L. n. 162 del 2014, chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di risarcimento del danno da circolazione di veicoli e natanti deve, per mezzo del suo difensore, invitare l’altra parte a stipulare una convenzione di negoziazione assistita.
Allo stesso modo deve procedere, fuori dei casi previsti dal periodo precedente e dall’art. 5, comma 1-bis del D. Lgs. n. 28 del 2010, chi intende proporre in giudizio una domanda di pagamento a qualsiasi titolo di somme non eccedenti cinquantamila euro.
L’esperimento del procedimento di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
Anche la negoziazione può risultare utile, specialmente quando si discute di lavori mal fatti in campo edile.
Avvocato immobiliarista in Italia per cause e consulenze meno classiche
C’è poi un altro grande ambito di operatività dell’immobiliarista italiano, quello che riguarda ad esempio le simulazioni.
Nelle compravendite di immobili tra parenti, ad esempio, si riscontrano problemi di simulazione, revocatoria.
Anche i terreni agricoli possono essere, poi, oggetto di liti che interessano l’avvocato immobiliarista, ad esempio quelle sul vicinato e sulla prelazione agraria.
Anche le servitù di passaggio, acquedotto, fognatura, elettriche, cavi possono dare adito a controversie per l’avvocato immobiliarista in Italia, in quanto il vecchio diritto romano ci ha ereditato numerose figure giuridiche.
Poi, c’è l’usucapione e la conseguente azione di rivendica, con cui si rivendicano spazi e immobili per possesso ultra ventennale o decennale, a seconda dei casi.
Alcuni immobili sono soggetti, invece, a vincolo idrogeologico, storico, architettonico e comunque sorgono in zona vincolata, il che può creare problemi legali.
Arrivati a questo punto, è chiaro che il panorama delle controversie legali immobiliari è particolarmente ampio e bisogna scegliere un professionista italiano adatto alla singola situazione.
Articolo redatto ad Alpignano i 2 dicembre 2024 da Studio Duchemino, avvocato immobiliarista in Italia
- La proposta irrevocabile e la dichiarazione resa vincolante per una delle parti da un patto di opzione devono contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere in modo da consentire la conclusione di tale contratto nel momento e per l’effetto dell’adesione dell’altra parte senza la necessità di ulteriori pattuizioni, assumendo, in mancanza, carattere di mero accordo preparatorio destinato a inserirsi nell’iter formativo del futuro contratto con l’effetto di fissarne solo gli elementi già concordati. ↩︎
- Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 27/07/2024, n. 21050, “In caso di decesso dell’assegnatario di un alloggio popolare, gli eredi dello stesso non acquisiscono il diritto alla cessione dell’alloggio iure hereditatis. Gli eredi sono esonerati dall’onere di confermare la domanda di riscatto, ma l’amministrazione deve verificare la sussistenza dei requisiti di legge in capo agli eredi stessi per procedere alla cessione dell’alloggio” ↩︎
- Il comodato è un contratto reale, di natura unilaterale, è essenzialmente gratuito, si presume avente durata indeterminata ove non ne sia predeterminata specificamente una ed è, essenzialmente, fondato sul c.d. intuitus personae, ovvero sul rapporto fiduciario intercorrente tra le parti, spesso legati da vincoli familiari. ↩︎
- Ciò che caratterizza il patto di famiglia, e lo distingue da una qualsiasi donazione che abbia ad oggetto gli stessi beni, è la necessaria presenza del conguaglio in favore degli altri legittimari, esigibile da subito, senza che si debba aspettare l’apertura della successione, a cui si affianca l’impossibilità di assoggettare a collazione e riduzione le attribuzioni così effettuate. ↩︎
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