L’avvocato immobiliarista è spesso coinvolto nelle vicende condominiali: pensiamo semplicemente ai casi in cui sia necessario un accertamento tecnico preventivo davanti al Tribunale, oppure una consulenza relativa ad un appalto di lavori straordinari. Ed è proprio in questi casi che ci si pone la domanda se l’incarico debba essere retribuito quando l’amministratore ha agito di sua iniziativa.
L’ordinanza della Corte di Cassazione|Sezione 6 2|Civile|Ordinanza|| n. 20136 sembra dare ragione al condominio: qualora il condominio non abbia ratificato o preventivamente approvato una consulenza di questo genere, fornita dall’avvocato immobiliarista in relazione alla redazione dell’appalto, l’avvocato dovrà essere pagato dall’amministratore se quest’ultimo ha agito di sua iniziativa.
C’è ovviamente sempre l’eccezione costituita dalle ragioni di urgenza, che possono legittimare l’operato dell’amministratore, tuttavia c’è da chiedersi se la consulenza legale possa essere oggetto di un bisogno urgente. In ogni caso il Collegio specifica bene questo principio:
La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Non rientra tra i compiti dell’amministratore di condominio neppure il conferimento a un professionista legale dell’incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini. Ove siano mancate la preventiva approvazione o la successiva ratifica della spesa inerente tale incarico professionale da parte dell’assemblea, ex articoli 1135 e 1136 del Cc, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore non è sufficiente a fondare l’obbligo di contribuzione dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza, ex articolo 1135, ultimo comma, del codice civile.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 28 giugno 2018