Parliamo di assistenza immobiliare per stranieri.
Quindi, ci occupiamo di quegli step che gli stranieri residenti all’estero devono compiere per comprare una casa in Italia.
Faremo attenzione principalmente agli aspetti legali.
Indice
- Assistenza immobiliare per stranieri: comprare casa
- Assistenza immobiliare per stranieri: la fase delle trattative
- Assistenza immobiliare per stranieri: la caparra
- Il contratto preliminare (compromesso)
- Assistenza immobiliare per stranieri: l’atto notarile
- La trascrizione dell’atto
Assistenza immobiliare per stranieri: comprare casa
Il primo aspetto è l’acquisto di una casa in Italia.
Ciò comporta, ovviamente, una scelta, nel senso che lo straniero deve avere scelto di comprare casa o per ragioni turistiche o per ragioni di investimento.
L’agenzia immobiliare
E’ bene rivolgersi ad una agenzia immobiliare su territorio italiano, che possa assistere lo straniero nella prima fase delle trattative.
Vi sono agenzie che si occupano specificamente di assistere gli stranieri, quindi l’assistenza immobiliare per stranieri passa o tramite le grandi catene di franchising, oppure tramite agenzie specializzate.
Ma bisogna scegliere l’agenzia accuratamente, sulla base dell’affidabilità.
L’avvocato immobiliarista in Italia
Un ruolo fondamentale, poi, lo ricopre l’avvocato immobiliarista che presta assistenza immobiliare per stranieri.
Si tratta di un avvocato specializzato, che darà la sua assistenza negli aspetti concreti della trattativa:
- proposta ed eventuale controproposta;
- clausole e aggiunte di clausole a mano;
- vincolo del mutuo e contratto sottoposto a condizione;
- assistenza in sede notarile
Il ruolo dell’avvocato è molto importante anche per tutelarsi con la stessa agenzia immobiliare.
Assistenza immobiliare per stranieri: la fase delle trattative
Una volta scelto l’immobile sui più famosi portali, bisogna visitarlo con molta attenzione.
Durante la visita o alla fine o all’inizio, l’agente immobiliare farà firmare un verbale di visita che serve per dimostrare che ha avuto un ruolo determinante, qualora l’affare andasse in porto.
In questi casi, è corretto firmare, ma bisogna fare attenzione a che cosa c’è scritto sul foglio.
La provvigione viene prevista nel verbale di visita e ciò non viene spiegato adeguatamente
Un primo problema compare se l’agente immobiliare inserisce l’obbligo di pagare la provvigione già all’interno del verbale di visita.
Sarebbe meglio contestare questa pratica, specialmente se non si viene informati del contenuto del foglio. Leggere bene è sempre l’arma migliore.
La proposta irrevocabile di acquisto
Segue poi la proposta di acquisto, solitamente irrevocabile per una quindicina di giorni.
In questa fase, la più delicata, è meglio essere seguiti dall’avvocato con apposita consulenza legale on line o di persona.
Infatti, è la fase in cui l’aspirante acquirente straniero si vincola per un periodo di tempo, durante il quale non potrà liberarsi.
E’ bene, quindi, che abbia le idee chiare su che cosa firma, perché il venditore potrebbe accettare la proposta e il contratto sarebbe concluso definitivamente.
La conformità dell’immobile alle normative edilizie e urbanistiche
Sarebbe bene che prima di firmare la proposta nei locali dell’agenzia immobiliare, l’acquirente facesse controllare da un tecnico la conformità dell’immobile.
La casa, infatti, potrebbe essere affetta da:
- abusi edilizi
- difformità edilizie e urbanistiche
- difformità catastali
- vizi occulti
- ipoteche e pignoramenti
Il ruolo del notaio nella fase di assistenza immobiliare per stranieri
Anche il notaio gioca un ruolo decisivo in questa fase.
Infatti, rispetto all’avvocato, il notaio si occuperà di chiedere al venditore i documenti necessari per la vendita.
Inoltre, farà i controlli per verificare se esistono ipoteche o formalità pregiudizievoli come pignoramenti o pesi sull’immobile1.
Assistenza immobiliare per stranieri: la caparra
Durante la fase delle trattative e soprattutto quando si firma un impegno, è probabile che venga chiesta una caparra confirmatoria.
Questa somma ha la funzione di dimostrare l’esistenza del contratto e può trasformarsi sia in acconto sul prezzo, sia in una liquidazione preventiva del danno.
Nella legge italiana, infatti, l’art. 1385 c.c. prevede che se il venditore che riceve la caparra rimane inadempiente, dovrà restituirne il doppio.
Se l’acquirente, invece, si tira indietro, perderà la caparra.
La caparra solitamente viene trattenuta in deposito dall’agenzia immobiliare e sarà consegnata quando si fa il compromesso.
Il contratto preliminare (compromesso)
Successivamente alla proposta controfirmata dal venditore, se necessario le parti arriveranno a firmare un contratto preliminare, che obbliga lo straniero acquirente a comprare definitivamente la casa.
Questo contratto va redatto e firmato, tutto per iscritto, a pena di nullità.
Qualche problema maggiore insorge quando si acquista un immobile da costruire, in tal caso deve essere consegnata anche la fideiussione sulle somme versate, per evitare che in caso di fallimento del venditore, l’acquirente perda i soldi.
In questa fase, è bene diffidare di quei costruttori che non consegnano la fideiussione, in quanto è sintomo del fatto che hanno molti debiti e nessuna banca concede loro questa fideiussioni.
Assistenza immobiliare per stranieri: l’atto notarile
Si arriva così, alla fine del percorso, all’atto notarile, il cosiddetto rogito.
Questo è il momento in cui passa la proprietà dal venditore all’acquirente.
E’ sempre bene farsi dare in anticipo dal notaio una bozza dell’atto e sottoporla all’avvocato immobiliarista, al fine di capire se le clausole inserite siano corrette per le parti.
Non è escluso, infatti, che sia in corso una trattativa e il notaio si aspetta che le parti si mettano d’accordo ben prima di presentarsi da lui.
La trascrizione dell’atto
Dopo la vendita, il notaio consegnerà alla Conservatoria dei Registri Immobiliari i documenti necessari alla trascrizione. Inoltre, registrerà l’atto e consegnerà poi una copia originale al cliente.
Ora l’acquirente è diventato proprietario e dovrà aprire gli occhi su eventuali vizi occultati dal venditore, denunciandoli per tempo.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 3 dicembre 2024
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- Tribunale Roma, Sez. X, 12/07/2011, n. 15033 “Il notaio incaricato di ricevere un atto pubblico di compravendita, in quanto professionista altamente qualificato, è tenuto a svolgere, fatta salva espressa esenzione, tutti gli adempimenti necessari a far acquistare effettivamente al cliente il diritto oggetto del trasferimento, tra i quali deve ritenersi certamente annoverabile l’accertamento in ordine alla libertà del bene. Il cliente, in tal senso, deve poter fare affidamento sullo scrupoloso adempimento, da parte del professionista incaricato, di tutte le incombenze necessarie per assicurare il conseguimento della proprietà del bene libero da pesi e vincoli potenzialmente pregiudizievoli. Stante quanto innanzi, il notaio che scelga di fare affidamento sull’operato del professionista che lo ha preceduto in altro trasferimento del medesimo bene, presumendone la diligenza, assume in proprio la responsabilità di eventuali errori ed omissioni da quest’ultimo commessi. Dall’altra parte, tuttavia, il venditore, tenuto a consegnare un bene integro e corrispondente a quello promesso, risponde del danno subito dal proprio avente causa ex art. 1486 c.c., secondo il quale al compratore che ha evitato l’evizione pagando una somma di denaro, spetta l’integrale rimborso da parte del venditore“. ↩︎