Uno dei temi più affrontati dall’avvocato immobiliarista è quello del condominio e dell’assemblea condominiale. Molti condomini, infatti, hanno bisogno di supporto legale quando si approcciano al tema del condominio e vogliono difendersi in assemblea condominiale. Facciamo, quindi, un po’ di chiarezza su questo tema.
Molti vogliono sapere che tipo di valore ha il verbale di assemblea. Secondo la giurisprudenza – ad esempio Cass. civ., sez. , VI, 9 maggio 2017, n. n. 11375
Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.
In poche parole, per contestare il verbale di assemblea, sostenendo che non è vero, bisogna vincere una “presunzione” secondo cui “si presume vero” fino a prova contraria. Infatti, nel diritto processuale le presunzioni sono fatti che si presumono veri perchè la legge per comodità li ritiene tali, anche se molte volte si può offrire la prova del contrario (non sempre).
Vedere anche, per approfondire, la sentenza Cass. civ. 23 novembre 2016, n. 23903.
Abbiamo imparato, quindi, che il verbale di assemblea non ha valore incontestabile e non è inattaccabile, specialmente se è stato manomesso dall’amministratore o riporta dati falsi.
In alcune assemblee, si usa delegare l’amministratore. L’avvocato immobiliarista aiuterà il cliente a capire se le scelte dell’amministratore che vota a favore di se stesso possano essere contestate. C’è in effetti un limite: il voto vincolato. Infatti, la giurisprudenza insegna che il conflitto di interessi dell’amministratore rispetto al condomino (ad esempio in una deliberazione che preveda la riconferma dello stesso amministratore) non è un dato di fatto, ma va dimostrato. Non si può dire che l’amministratore che vota per la sua riconferma sulla base di una delega sia “sempre e comunque” in conflitto di interessi.
La riprova sta nel fatto che, sempre secondo i giudici:
laddove l’amministratore in carica sia stato munito di delega c.d. “vincolata” al voto di conferma dell’amministratore medesimo e, dunque, non agisca nell’esercizio di un potere discrezionale, attenendosi – piuttosto – alla puntuale osservanza della scelta specificamente effettuata a monte dal condomino delegante, non può ravvisarsi la sussistenza di un conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato (Trib. civ., Roma, sez. , V, 15 marzo 2012, n. n. 5411).
Al di là delle problematiche, quindi, legate alle verbalizzazioni nella sostanza, almeno a livello formale rimane certo che non commette reato l’amministratore che produca o usi un verbale non firmato e di cui non si conosco se è conforme all’originale. Semmai questi discorsi sulla falsità dell’eliminazione di parti del verbale si possono fare sull’originale del documento, perchè:
(Cass. pen., sez. , V, 13 marzo 2012, n. 9608)
Non integra il delitto di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p.), né altre ipotesi di falso documentale, la condotta di colui che, in qualità di amministratore di un condominio ed in rappresentanza di esso, produca, in sede di giudizio civile, una copia del verbale di assemblea condominiale, difforme dall’originale – per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso – non firmata e non autenticata e presentata come copia e non come originale, considerato che la copia, pur avendo la funzione di assumere l’apparenza dell’originale, mantiene, tuttavia, la sua natura di mera riproduzione e non può acquisire una valenza probatoria equiparabile a quella del documento originale, se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi.
Quando il cliente deve rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino? Quando ha il sospetto di irregolarità gravi dell’assemblea condominiale. A livello di curiosità, si ricorda che il Presidente dell’assemblea può contingentare i tempi del dibattito (Cass. civ., sez. , II, 13 novembre 2009, n. 24132); inoltre, che l’assemblea non ha il potere di riconoscere in modo confessorio certe realtà, imponendo debiti ai vari condomini, perchè è stato correttamente osservato che
La dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l’imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l’efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all’assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell’assemblea quello di imporre oneri ulteriori rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge. (Nella specie la S.C. ha ritenuto che l’attestazione della sussistenza del nesso eziologico tra i beni condominiali e le infiltrazioni lamentate da un condomino contenuta in un verbale condominiale, comportando essa l’obbligo di tutti i condomini di risarcire “pro quota” i relativi danni, non avesse la predetta efficacia, giacchè i presenti all’assemblea consenzienti non avevano la capacità di confessare anche per gli assenti e i dissenzienti, non potendo porre a loro carico oneri non condivisi) (Cass. civ., sez. , II, 9 novembre 2009, n. 23687).
Per quanto riguarda la convocazione all’assemblea, se il condomino è assente a casa si considera consegnato l’avviso al momento del rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso il destinatario, e non già con il momento in cui successivamente l’atto viene consegnato.
Inoltre, le delibere sono annullabili se l’amministratore non ha dato il tempo di verificare la documentazione contabile ai condomini (Cass. civ., sez. , II, 19 maggio 2008, n. 12650).
Insomma, si è capito che i problemi relativi all’assemblea condominiale possono essere moltissimi: falsità materiali e ideologiche del verbale, difetto di convocazione e ordine del giorno, problemi legati alla raccomandata inviata per convocare i condomini …
E’ importante che il condomino, qualora abbia sospetti, individui subito un avvocato immobiliarista a Torino per accertare se alcune condotte possono considerarsi illecite e agire di conseguenza.
Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino il 28 agosto 2019
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