Il quesito dibattuto è questo: se l’immobile viene assegnato in sede di separazione come abitazione per il coniuge, costui potrà trattenerlo anche se il legittimo proprietario (ad esempio il suocero comodante, che lo ha prestato) lo chiede indietro?
Lo Studio Duchemino, a Torino, offre consulenza e assistenza legale per i casi di assegnazione della casa coniugale, seguiti da un problema di conflitto tra comodante e comodatario. Il problema è stato affrontato recentissimamente dalla Cass. civ. Sez. III, Ord., (ud. 27-06-2017) 31-10-2017, n. 25835, la quale adotta una soluzione intermedia, all’interno delle varie possibili scelte interpretative delle norme.
Accade spesso che in vista del matrimonio di un figlio, i genitori decidano di prestargli un immobile al fine di consentirgli di abitare con la propria famiglia da qualche parte. In questo senso si dice che il comodato è dotato di un termine temporale che dipende dall’uso (familiare) che ne viene fatto. In effetti, qualora il suocero, a seguito di successiva vicenda di separazione coniugale del figlio, volesse indietro l’immobile, potrebbe invocare la necessità di un uso personale. Questo perchè se il comodato, ai sensi dell’art. 1810 cod. civ., non avesse alcun termine, l’immobile andrebbe sempre restituito immediatamente quando viene richiesto indietro. Ma in questo caso il termine esiste, perchè dipende dalla natura dell’uso che ne viene fatto, per cui in assenza di un bisogno strettamente necessario e personale, che legittimasse il suocero proprietario ad agire con l’ordinaria azione in tribunale per la restituzione dell’immobile in comodato d’uso, la restituzione sarebbe comunque vincolata all’esistenza dell’uso del comodato.
La Corte richiama inevitabilmente il principio della trascrizione e l’interpretazione che ne viene fatta:
il conflitto con l’acquirente il medesimo bene, che abbia trascritto il suo titolo di acquisto anteriormente alla trascrizione del suddetto provvedimento giudiziale, vada risolto in favore del primo, ma, appunto, solo nei limiti del novennio, secondo il disposto dell’art. 1599 c.c., comma 3, (cfr. Cass. Sez. 6-3, ord. 17 marzo 2017, n. 7007, Rv. 643680-01)
Il proprietario dell’immobile che dovesse vantare un titolo di proprietà trascritto prima del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, prevarrebbe sempre, per il principio della opponibilità degli atti trascritti anteriormente presso l’Agenzia del Territorio. Tuttavia, nei limiti del novennio, cioè per nove anni.
In effetti, applicandosi la disciplina delle locazioni, quella di origine codicistica, trova applicazione appunto l’art. 1599 cod. civ., III comma:
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione
Se l’atto di acquisto o il titolo di proprietà è trascritto prima dell’assegnazione della casa coniugale, disposta dal tribunale in sede di separazione, esso prevale. In poche parole, il genero o la nuora che si sono visti assegnare l’immobile dal tribunale, potranno trattenerlo per nove anni e non oltre, se non hanno trascritto detto provvedimento prima della trascrizione del titolo di proprietà del suocero. Va specificato che ciò nasce da una precisa definizione dell’eccezione che può opporre l’ex coniuge in tribunale: tale eccezione di assegnazione della casa coniugale non rientra tra quelle sollevabili dalla parte, perchè il suo effetto, secondo la Cassazione, non dipende minimamente dalla volontà della parte di avvalersene, ma unicamente dall’esistenza in sè del provvedimento.
Infatti:
la “eccezione di assegnazione giudiziale della casa in sede di separazione coniugale non rientra nè tra i casi per i quali la legge prevede espressamente l’onere di eccezione in capo alla parte nè tra i casi in cui l’elemento costitutivo dell’eccezione è rappresentato dalla manifestazione di volontà di esercitare un diritto potestativo; l’efficacia impeditiva del diritto dell’attore al rilascio, infatti, deriva direttamente dal provvedimento giudiziale di assegnazione dell’abitazione coniugale e non dalla manifestazione di volontà dell’assegnatario dell’immobile di volersi avvalere degli effetti di tale provvedimento giudiziale”. Si tratta, dunque, di una “eccezione in senso lato”, il cui rilievo “non è subordinato alla specifica e tempestiva allegazione della parte ed è ammissibile anche in appello, dovendosi ritenere sufficiente che i fatti risultino documentati ex actis” (Cass. Sez. 2, sent. 5 agosto 2016, n. 16574, Rv. 640834-01).
Lo Studio legale esperto di immobili offre il servizio di valutare la situazione e assistere il cliente per verificare sia la possibilità di riottenere per il legittimo proprietario un immobile indietro, immobile che era stato concesso in uso al figlio, sia quella per la parte assegnataria di trattenerlo in uso per i figli, dopo una vicenda di separazione.
Contattare lo studio legale a Torino è necessario proprio per non lasciare che il tempo sedimenti le situazioni rendendole immodificabili. In questi casi, infatti, è opportuno muoversi con celerità. Lo Studio Duchemino, che vanta una grande esperienza in materia di immobili, mette a disposizione attenzione ed esperienza nell’affrontare le delicate situazioni familiari, facendo leva sui principi cui si attiene la giurisprudenza di merito e di legittimità.
In materia di comodato dell’immobile, è in agguato la problematica del conflitto tra comodante e assegnatario, pertanto è bene muoversi per tempo per definire la questione ancora prima che le parti addivengano alla separazione coniugale.
La Cassazione oscilla costantemente sull’argomento: ci vuole un percorso giuridico netto che affronti il problema di fondo, cioè l’estensibilità o meno al comodato della norma eccezionale (o meno) prevista dall’art. 1599 c.c. solo in materia di locazioni.
Lo Studio Duchemino è attivo nel fornire consulenza anche sulla questione dell’assegnazione della casa coniugale e del collocamento prevalente dei figli.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 28 novembre 2017