Agenti immobiliari e mediatori: quando sono responsabili e quando rivolgersi all’avvocato immobiliarista?

Lo Studio Duchemino opera come avvocato immobiliarista a Torino, ad Alpignano, a Pianezza, a Druento, a Caselette, a Rivoli, a Grugliasco, a Nichelino, a Moncalieri: su tutto il territorio della provincia di Torino e dintorni. Vediamo oggi come ci si comporta con l’agenzia immobiliare, cioè il cosiddetto mediatore, a norma dell’art. 1754 cod. civ., il quale dispone che

È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.)

Ma quando è responsabile l’agente immobiliare? Il tipico scenario è  quello del cliente che si rivolge allo studio legale a Torino per sapere come comportarsi, avendo già pagato la provvigione o dovendola pagare. Può succedere, quindi, che l’agente immobiliare chieda una provvigione, oppure che non la voglia restituire.

Ricordiamo, però, che 

Nel rapporto di mediazione, il diritto alla provvigione insorge soltanto quando le parti siano state messe in grado di conoscere l’opera di intermediazione svolta dal mediatore, grazie alla cui attività hanno concluso l’affare, nonché di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione, soggiacendo ai conseguenti oneri; ne consegue che la prova di tale conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 c.c., sul mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione ( Cass. civ., sez. , II-, 6 maggio 2019, n. 11776 ) .

Quindi, anzitutto non è possibile per l’agente chiedere una provvigione casuale, deve dimostrare cioè di aver svolto l’opera di mediazione. Non può chiedere, quindi, la provvigione sulla base di circostanze vaghe o quando le parti non hanno piena consapevolezza dell’opera svolta dal mediatore.

Ha poi degli obblighi precisi in diverse materie, perchè anche se non incaricato o comunque incaricato da una delle parti, deve informare le parti (specialmente l’acquirente), ex art. 1759 c.c., che l’immobile deriva da una donazione (cfr. Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2019, n. 965), per il rischio che l’acquirente sia sottoposto all’azione di riduzione.

Ovviamente non può distrarre le somme ricevute dall’acquirente, a garanzia della sua provvigione, perchè:

Risponde del reato di appropriazione indebita il mediatore d’affari che, nell’infondato ed ingiustificato convincimento dell’avvenuta conclusione dell’affare, trattenga la somma consegnatagli dal proponente l’acquisto di un immobile a garanzia del futuro pagamento della provvigione (Cass. pen., sez. , II, 18 dicembre 2018, n. n. 56935).

Attenzione, poi, a come nasce il rapporto con l’agenzia: l’attenzione la deve porre la parte, perchè dal punto di vista dell’agenzia, non è necessario un conferimento scritto di incarico, come d’altronde stabilito da tempo dalla giurisprudenza, secondo cui:

Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatoreavvantaggiandosene (Cass. civ., sez. , II, 14 maggio 2018, n. 11656)  .

Alle volte il mediatore ha diritto ad essere pagato anche se è intervenuto solo per una parte della trattativa, perchè successivamente è subentrato altro mediatore, per cui ha diritto:

pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo (Cass. civ., sez. , II, 16 gennaio 2018, n. 869)

Di recente si è detto che non rientra negli obblighi classici dell’agenzia preoccuparsi se il bene è libero da ipoteche, il che risulta alquanto limitativo rispetto alla realtà socio economica, nella quale l’agente svolge un ruolo sul quale il cliente fa affidamento:

non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà del bene oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (Cass. civ., sez. , II, 5 aprile 2017, n. 8849)

Concludiamo ricordando che l’avvocato immobiliarista può assistere anche l’agenzia immobiliare, specialmente quando questa ha maturato il diritto alla provvigione. Di solito l’agente viene pagato al momento dell’atto e nell’atto notarile si dà conto del suo intervento. L’agente, comunque, sa che

La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, è il compimento dell’atto che dà all’intermediato il diritto di agire per l’adempimento o il risarcimento, sicché anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far sorgere il diritto alla provvigione (Cass. civ., sez. , III, 17 gennaio 2017, n. n. 923).

Articolo redatto ad Alpignano e a Torino il 22 luglio 2019 da Studio Duchemino