Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: quando il mediatore è responsabile?
Oggi ci occupiamo di quelle vendite dove la casa presenta abusi e difformità.
Spesso l’agente immobiliare non informa l’acquirente, che scopre dopo gli abusi.
Vediamo come accade.
Indice
- Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: che cos’è un abuso edilizio?
- Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: che cosa fa il mediatore di solito?
- Abuso edilizio e responsabilità del notaio
- Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: quali sono le conseguenze?
- Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: restituzione della provvigione?
- Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia nella giurisprudenza di merito
- Abuso edilizio e art. 134 T.U.E.
Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: che cos’è un abuso edilizio?
Prima di procedere, dobbiamo spiegare che cos’è un abuso edilizio.
Il caso più grave di abuso è quando un edificio è stato costruito senza alcun permesso.
Seppure sia un caso diffuso, l’esito della vendita è grave: la nullità della vendita.
Questo dipende dal fatto che il venditore non sarà in grado di allegare il titolo abilitativo (concessione o licenza edilizia, permesso di costruire, concessione o permesso in sanatoria).
C’è poi il caso minore delle difformità: la piantina catastale e/o quella comunale non sono conformi alla situazione reale.
Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: che cosa fa il mediatore di solito?
L’agenzia immobiliare di solito porta un acquirente a vedere la casa.
Non è, però, detto che questo si accorga subito che i muri, le pareti, le porte, le finestre siano diverse da come disegnate.
L’agente immobiliare, però, deve comportarsi con buona fede e informare.
Oltre a dire le cose che conosce, dovrebbe anche fare di più: dire le cose che potrebbe sapere usando un minimo di diligenza.
Abuso edilizio e responsabilità del notaio
A parte la situazione in cui manchi il titolo che ha consentito la costruzione dell’immobile, di solito il notaio si limita a ricevere le dichiarazioni del venditore.
La sua responsabilità si ferma al dovere di informare tutti. Ma non può certo sapere se quanto dichiarato è vero.
Non può, infatti, fare approfondite analisi e indagini, non sarebbe il suo compito.
Anche il mediatore non è chiamato a farlo, ma da lui si richiede però una diligenza minima legata al lavoro che fa.
Proporre case in vendita è diverso dal rogitare l’atto.
Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: quali sono le conseguenze?
Si sa che secondo la giurisprudenza, l’esistenza di difformità implica l’applicazione dell’art. 1489 c.c.
E’ importante capire se l’acquirente era o meno a conoscenza della situazione.
Nel momento in cui l’acquirente dimostri che non sapeva nulla, è lì che scattano le responsabilità del venditore e dell’agente immobiliare, per aver trasferito un immobile viziato, magari con vizi insanabili che possono solo essere abbattuti.
Non è nemmeno necessario, per gli abusi e la responsabilità dell’agente, che il Comune abbia irrogato sanzioni o altro, basta che il Comune possa ancora farlo, ne abbia ancora il potere.
Inoltre, l’acquirente deve fare attenzione che non siano cose visibili di per sé, apparenti.
Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia: restituzione della provvigione?
Qualora chiamato in causa, se l’agente non riesce a difendersi, rischierà di restituire il suo compenso.
E’ chiaro che il vero danno viene causato di solito dal venditore che furbamente omette di informare l’acquirente.
La risoluzione del contratto di mediazione atipica comporta i danni, quindi l’agente deve principalmente restituire quanto ha preso.
Abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia nella giurisprudenza di merito
Un recente caso è quello descritto dalla sentenza Tribunale Latina, Sez. I, Sent., 24/09/2024, n. 1795.
Ha il pregio di essere quasi un trattato legale su abuso edilizio e responsabilità dell’agenzia immobiliare, perché affronta un caso dove si rinviene quasi una situazione scolastica.
Gli acquirenti, che tra l’altro parlavano male l’italiano, scoprirono solo 22 mesi dopo l’acquisto l’esistenza degli abusi e delle difformità e citano in causa agenzia, venditore e notaio.
Alla fine il notaio viene esentato da responsabilità, mentre l’agente immobiliare è condannato e i venditori anche, con una riduzione sul prezzo di acquisto pari ad € 80.000,00, cioè i danni quantificati.
Questo succede perché l’agente non è in grado di dimostrare di aver informato adeguatamente l’acquirente e i venditori avevano dichiarato il falso, di fatto occultando questa situazione e comportando un abbassamento del livello di guardia dell’acquirente.
Abuso edilizio e art. 134 T.U.E.
Il giudice precisa, poi, che l’art. 134 del Testo Unico Edilizia, che imporrebbe all’acquirente di denunciare subito eventuali difformità, altrimenti perde l’azione verso il venditore, si limita all’azione di risarcimento, ma non parla della riduzione del prezzo. Quindi, l’azione dell’art. 1489 c.c. è salva come riduzione del prezzo e si può esercitare anche se non è stato rispettato questo disposto normativo. Tra l’altro, l’azione si prescrive in 10 anni proprio perché questi non sono vizi o mancanza di qualità, ma oneri.
Ne consegue, quindi, che l’acquirente ha potuto agire anche se non aveva segnalato subito al Comune la situazione, anche perché gli acquirenti non se n’erano accorti, ma se ne sono accorti solo al momento dell’istanza di accesso agli atti amministrativi con cui avevano visionato il fascicolo edilizio.
Concludiamo mettendo in guardia chi vende: non è legale dichiarare una conformità che non esiste.
L’acquirente potrà agire contro il venditore, ma anche contro l’agente immobiliare qualora quest’ultimo abbia avuto conoscenza degli abusi e non abbia informato adeguatamente l’acquirente. E quando l’agente non è in grado di dimostrare in giudizio che ha agito in modo diligente.
A queste situazioni si applicherà il principio dell’inadempimento, secondo cui il danneggiato deve solo allegare che il venditore e l’agente non hanno rispettato i contratti, mentre saranno costoro a dover dimostrare di averlo fatto.
Prima di una compravendita, il venditore dovrebbe informarsi e l’acquirente anche, mediante la consulenza legale on line, in modo da chiarirsi completamente le idee ed evitare brutte sorprese.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino, il 18 ottobre 2024