Uno dei grandi problemi, specialmente in condominio, è l’abuso edilizio. Si può configurare, principalmente, come difformità dell’immobile dal progetto originariamente presentato al Comune. La domanda è: può il Comune negare l’agibilità in presenza di abusi edilizi non sanati? La risposta è affermativa e ce lo dice Tar Campania, sez. II, sentenza 3 dicembre 2019, n. 2138 secondo cui
È legittimo il provvedimento con il quale un Comune ha opposto un diniego in ordine ad una istanza tendente ad ottenere il rilascio del certificato di agibilità, che sia motivato con riferimento al fatto che l’immobile interessato è abusivo e non risulta mai sanato; infatti: a) l’art. 25, co. 1, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 prevede che la domanda di rilascio del certificato di agibilità sia corredata, tra l’altro, dalla dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato; b) l’agibilità può essere negata non solo in caso di mancanza di condizioni igieniche, ma anche in caso di contrasto con gli strumenti urbanistici o con il titolo edilizio. Lo afferma il Tar Campania sez. II, sentenza 3 dicembre 2019 n. 2138.
Questa idea segue l’orientamento basilare della giurisprudenza, il quale è consolidato. In effetti, sono poche le pronunce difformi. Peraltro, si segnala che una di queste è recente: Consiglio di Stato Sez. II, 18/11/2019, n. 7862. Rimane il fatto che a partire dalla legislazione, il Comune può negare l’agibilità. E’ un dato di fatto che se l’abuso non è sanato, l’immobile si presenta non conforme al progetto. Poi ci sono anche altri casi di abusi edilizi. In questi casi è bene rivolgersi subito ad un avvocato immobiliarista che chiarisca la situazione.
Con riferimento a questo caso dobbiamo ricordare che la normativa citata è stata abrogata nel 2016.
A parte questo, il dibattito dottrinale è il seguente. Ci si chiede se ha senso conferire una agibilità ad un immobile perfettamente a posto dal punto di vista igienico sanitario, ma abusivo, cioè un immobile che viola chiaramente lo strumento urbanistico di riferimento.
Secondo alcune pronunce, il riconoscimento dell’abitabilità non inficia la validità delle misure repressive di illeciti edilizi (T.A.R. Toscana Firenze, Sez. III, 08/07/2019, n. 1038).
In definitiva, considerata la complessità dell’argomento, è sempre bene chiedere un parere ad un avvocato immobiliarista che possa analizzare anzitutto il tipo di abuso edilizio e poi chiarire al cliente che cosa si può fare e che cosa no, anche perchè l’agibilità incide sul valore economico del bene, specialmente in caso di vendita.
Articolo redatto ad Alpignano e a Torino da Studio Duchemino l’8 gennaio 2020