La legge 11/11/2014, n. 164 ha convertito il decreto legge 133/2014 in materia di sblocca Italia, prevedendo tra l’altro una novità fiscale per le operazioni di privati in materia di compravendita e affitto a canone agevolato.
Premettiamo che al posto di migliaia di “eccezioni fiscali”, quali deduzioni e detrazioni di imposta, sarebbe forse meglio che si accedesse ad una globale riforma della fiscalità, in modo da abbassare le aliquote delle varie imposte, anche perchè il mercato immobiliare è pressoché fermo. Tuttavia, si accoglie con favore questa novità, che dovrebbe stimolare le operazioni di compravendita. Di cosa si tratta, esattamente?
Intanto la legge citata converte il decreto “recante misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive, è convertito in legge con le modificazioni riportate in allegato alla presente legge”.
In materia di affitti da privato, il decreto viene modificato nell’art. 21, comma 4, lettera a), prevedendo specificamente agevolazioni fiscali nel caso seguente:
a) l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto»
L’art. 21 del decreto legge, in particolare, introduce “Misure per l’incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione”.
La novità fiscale è descritta nel comma 1 dell’art. 21 del decreto, il quale prevede:
1. Per l’acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettere d) e c), del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, è riconosciuta all’acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20 per cento del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità immobiliari medesime
Si sottolinea, in particolare, che il soggetto destinatario dell’agevolazione fiscale non deve essere soggetto esercente attività commerciale, ma deve essere un privato e la deduzione fiscale (gli oneri deducibili tecnicamente si sottraggono alla base imponibile prima del calcolo dell’imposta, che avviene applicando le aliquote) ammonta al 20 % del prezzo risultante formalmente dalla compravendita. Questa deduzione fiscale durerà almeno 3 anni, in quanto viene estesa fino alle operazioni del 2017.
Essa viene poi estesa appunto a casi precisi (cfr. comma 4):
4. La deduzione spetta a condizione che:
a) l’unità immobiliare acquistata sia destinata, entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno otto anni e purché tale periodo abbia carattere continuativo; il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto;
b) l’unità immobiliare medesima sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
c) l’unita immobiliare non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
d) l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
e) il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all’articolo 18 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e quello stabilito ai sensi dell’articolo 3, comma 114, della legge 24 dicembre 2003, n. 350;
f) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.
L’ultimo requisito è pacificamente studiato per stimolare le operazioni tra estranei, mentre altri requisiti sono individuati proprio per agevolare anche la costruzione e le operazioni su immobili dotati di determinate classi energetiche. Il canone di locazione deve essere convenzionato, ovviamente, in modo che vengano stimolati anche gli affitti, anche per fornire una risposta all’esigenza abitativa.
La normativa si applicherà per le operazioni di acquisto-affitto effettuate nel periodo tra l’1 gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017.
In linea concreta, comunque, il 20 % del prezzo dichiarato nel rogito non si considera nella base imponibile delle imposte sui redditi.
Il canone dovrà essere convenzionato o sulla base degli accordi locali, oppure quello minore tra quello localmente convenzionato e quello stabilito per i comuni ad alta tensione abitativa.
Per quanto riguarda la situazione a Torino, l’emergenza abitativa è affrontata anche grazie al seppure esiguo stanziamento di 50 milioni di euro del Ministero delle Infrastrutture, rispondente al Fondo Nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione previsto dalla stessa legge 431/1998. In particolare, sarà possibile dall’1 dicembre 2014 al 19 dicembre 2014 presentare domanda a Torino, presso il Comune, per l’erogazione che contribuirà almeno in parte al sostegno per il canone di affitto. L’operazione sarà possibile anche a partire dal 7 gennaio, fino al 26 gennaio, presentando la medesima domanda.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino, il 26 novembre 2014