Oggi parliamo di una proposta firmata e provvigione dell’agenzia, che ne consegue.
Come si rapporta la provvigione del mediatore con la conclusione del contratto tra le parti, nei casi in cui abbiamo solo una proposta firmata?
In sostanza, dobbiamo chiederci se ad ogni proposta firmata, corrisponda necessariamente il diritto dell’agente immobiliare a ricevere la provvigione.
Questo perché non sempre la semplice firma della proposta ha un seguito e non sempre questo seguito comporta la conclusione del contratto. Si veda l’art. 1326 c.c.
Inoltre, è molto importante capire che in alcuni casi la proposta firmata è seguita dall’accettazione e a questa le parti hanno ricollegato specifici effetti. Non sempre, infatti, la proposta firmata vale come preliminare di vendita o acquisto. Andiamo con ordine.
Indice
- Proposta firmata e provvigione dell’agenzia: il meccanismo di conclusione del contratto immobiliare.
- Proposta firmata e provvigione dell’agenzia: la provvigione
- Cosa succede se il preliminare non è previsto?
- Casi pratici
- Proposta firmata e provvigione dell’agenzia: scappatoie
Proposta firmata e provvigione dell’agenzia: il meccanismo di conclusione del contratto immobiliare.
Il primo punto da analizzare è il meccanismo classico di conclusione del contratto.
Infatti, il proponente, colui che si reca in agenzia, deve firmare una proposta che spesso è irrevocabile per un certo numero di giorni. Questo è lo schema tipico, a cui segue la proposta firmata anche dal venditore, qualora il venditore la accetti.
Da questo punto di vista, quindi, è evidente che chi propone non sa che cosa succederà, ma sa che se il venditore accetta, un contratto si può dire concluso.
Ora, l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione a partire da quando nasce un vincolo giuridico che attribuisce alle parti il diritto di andare in tribunale e chiedere l’adempimento della vendita.
Proposta firmata e provvigione dell’agenzia: la provvigione
La provvigione dell’agente immobiliare sorge, come diritto, quando vi è un contratto.
Tuttavia, non sempre le parti hanno previsto il passaggio del contratto preliminare, anzi spesso si cerca di evitarlo per evitare spese ulteriori e considerate inutili.
Quindi, come ci si deve comportare in questi casi?
L’agente immobiliare potrebbe chiedere la provvigione già al momento della controfirma della proposta, quando cioè il venditore controfirma la proposta dell’acquirente.
In questi casi, è bene leggere le clausole del contratto.
Succede anche che una delle parti receda dal contratto, creando ulteriori problemi, perché la questione del recesso si deve rapportare a sua volta con la conclusione del contratto.
In questi casi, è necessario consultare un avvocato immobiliarista, perché è necessario analizzare compiutamente i vari step attraverso cui si è arrivati al vincolo finale e verificare le date dei singoli passaggi.
Cosa succede se il preliminare non è previsto?
Se il preliminare non è previsto, o addirittura se non è previsto alcun effetto in merito al versamento della caparra, bisognerà chiedersi se la provvigione è già dovuta.
Infatti, in alcuni casi bisogna leggere bene la modulistica per verificare se per caso quella proposta non sia già considerata un contratto preliminare.
Casi pratici
Vi sono diverse sentenze in Italia che hanno analizzato situazioni simili. Si può citare, ad esempio, la Corte d’Appello Catania, Sez. II, Sent., 17/02/2021, n. 358, che ha dato ragione all’agenzia immobiliare.
Oltretutto, in quel caso era previsto che la proposta firmata diventasse un compromesso vero e proprio, quindi in questo caso il giudice dà ragione all’agenzia.
Ricordiamo anche Tribunale Foggia, 31/01/2012, n. 113, secondo cui:
L’incarico conferito al mediatore di concludere un determinato affare non può considerarsi costituito fino a quando non diventi trilatero, ossia fino a quando le parti, rispettivamente interessate alla vendita e all’acquisto, non siano state messe in relazione per effetto dello svolgimento di una attività di fatto dell’agente immobiliare. Inoltre, va detto che l’incarico di mediazione immobiliare e la proposta d’acquisto, ove entrambi firmati, fanno sorgere in capo al mediatore, il diritto alla provvigione, avendo l’accettazione della proposta, per espresso patto contrattuale, costituito un contratto preliminare di acquisto.
Ma non sempre la situazione è chiara, bisogna leggere bene le clausole ed eventualmente rivolgersi all’avvocato per una consulenza legale. Questo perché compiere passi falsi, può determinare la sconfitta in ogni sede.
Proposta firmata e provvigione dell’agenzia: scappatoie
L’avvocato sa indicare, poi, eventuali scappatoie qualora la proposta presenti delle problematiche, perché il meccanismo della proposta firmata, con conseguente provvigione, richiede dei requisiti di contenuto e di forma piuttosto importanti, come suggerito da Tribunale di Roma 2 maggio 2012.
Bisogna sempre ricordare che si tratta di situazioni in cui l’acquirente propone e il venditore accetta, quindi con la massima completezza possibile.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 18 novembre 2024