Rifiuto del mutuo e provvigione dell’agenzia

Rifiuto del mutuo e provvigione dell’agenzia: quando la provvigione si paga lo stesso?

Oggi ci occupiamo di quei casi in cui il contratto è vincolato al mutuo.

Quando l’agenzia immobiliare, cioè il mediatore, ha diritto ad essere pagato?

Rifiuto del mutuo e clausola condizionale

In passato ci siamo occupati dei contratti sottoposti al vincolo del mutuo.

Si tratta di compravendite sottoposte alla condizione che il mutuo venga approvato a favore dell’acquirente dalla banca che lui ha scelto.

Nel caso di condizione sospensiva, non deve essere pagata la provvigione finché il mutuo non venga approvato.

In questo contributo, avevamo spiegato quando sorge il diritto alla provvigione nei contratti sottoposti al vincolo.

Rifiuto del mutuo e provvigione dell’agenzia

In linea di massima, la clausola di mutuo è considerata non dipendere solo dalla volontà dell’acquirente.

Sicuramente, comunque, l’acquirente non ha un interesse contrario all’avveramento della condizione.

In alcuni casi, però, dipende da come è stata scritta la singola clausola.

Vi sono situazioni in cui l’acquirente non si deve limitare a cercare un mutuo, magari deve fare di più.

Rifiuto del mutuo e provvigione dell’agenzia: quando si rischia?

La giurisprudenza è abbastanza stabile nel consentire all’acquirente di non pagare la provvigione.

Tuttavia, bisogna fare attenzione a che la clausola non diventi potestativa, perché ultimamente la Cassazione ha anche accennato indirettamente al fatto che una clausola di vincolo al mutuo potrebbe anche contenere un interesse dell’acquirente contrario all’avveramento.

In realtà, c’è da chiedersi come ciò sia concretamente possibile, visto che all’acquirente non si può certo chiedere di fare miracoli.

Riportiamo, però, la massima di una recente ordinanza:

Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 10/07/2024, n. 18953

In un contratto preliminare di vendita sottoposto alla condizione sospensiva dell’ottenimento di un mutuo, il mediatore non ha diritto alla provvigione finché non si verifica la condizione sospensiva, salvo il caso in cui si applichi la finzione di avveramento della condizione ex art. 1359 c.c.

In realtà, abbiamo detto che non si applica la finzione di avveramento, perché così dice proprio la Cassazione.

Rifiuto del mutuo e provvigione dell’agenzia: il passaggio dell’ordinanza

come esplicitamente rilevato dal Tribunale, infatti, l’erogazione del mutuo era stato dedotto in condizione non quale “evento possibile in astratto”, ma in concreto quale ottenimento da parte del promissario acquirente di un finanziamento da parte di un istituto di sua fiducia, sicché l’essersi rivolti a un primario istituto di credito a livello Europeo, ricevendone risposta negativa, è elemento sufficiente per dimostrare l’impossibilità concreta di ottenere un mutuo per quell’immobile (così a pag. 8 della sentenza).

Sembra interessante mettere in luce che qualora la clausola sia astratta, cioè si ponga in capo all’acquirente l’obbligo di attivarsi concretamente, allora c’è il rischio che l’acquirente sia chiamato a fare qualcosa di più che presentare una semplice richiesta ad un istituto di credito.

D’altro canto, l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità – e rilevare in conseguenza anche nel 1359 cod. civ. – in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, mentre la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista (così Cass. Sez. 2, n. 17919 del 22-06-2023 con numerosi richiami).

Solo una valutazione legale può chiarire le idee.

Non si può escludere che esistano situazioni in cui l’obbligo scritto nella clausola sia talmente stringente per l’acquirente da implicare una sua mala fede qualora il mutuo non venga approvato e non si può escludere che la cosa finisca davanti a qualche tribunale.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 25 ottobre 2024