Il rimborso della provvigione se la vendita non si conclude è un problema diffuso.
Succede quando salta la vendita, ma l’acquirente ha pagato l’agenzia.
L’acquirente si trova ad aver pagato la provvigione per niente.
Indice
- Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: come accade?
- Perché la vendita non si conclude?
- Il rimborso della provvigione è in realtà un risarcimento del danno
- Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: la posizione dell’agenzia immobiliare
- Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: quali sono i presupposti?
- Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: un caso recentissimo
Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: come accade?
Bisogna premettere che l’agente immobiliare chiede spesso la provvigione subito.
Vuol dire che si fa pagare non appena le parti firmano la proposta o il compromesso.
In fondo è un suo diritto: la provvigione va pagata a prescindere dall’esito della vendita.
Addirittura se l’immobile è privo dei titoli e non sanabile (Tribunale Catanzaro, Sez. II, Sentenza, 17/11/2023, n. 1921).
Il mediatore si fa pagare, quindi, al di là di quelle che saranno poi le vicende successive.
Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 24/01/2024, n. 2359 spiega che la provvigione va pagata subito, a meno che le parti non abbiano spostato il pagamento al momento del rogito notarile.
Qualche volta, infatti, le parti aggiungono la clausola per cui la proposta controfirmata dal venditore “si trasforma” in preliminare.
Perché allora si arriva al rimborso?
Perché la vendita non si conclude?
In molti casi, il promittente venditore potrebbe tirarsi indietro.
Oppure l’immobile presenta vizi che non erano stati descritti prima o erano stati nascosti.
L’agente immobiliare potrebbe aver mentito, si fa pagare e poi si defila.
Il venditore, quindi, potrebbe rifiutarsi di vendere.
Questo accade sia quando non può vendere, perché la casa è irregolare dal punto di vista edilizio in modo grave.
Oppure quando è esasperato dalle obiezioni dell’acquirente.
Oppure ancora, quando la vendita sarebbe nulla.
Ci sono casi in cui, però, la vendita si farà lo stesso anche se è nulla, perché nessuno ha interesse a far valere la nullità.
Il rimborso della provvigione è in realtà un risarcimento del danno
Se l’acquirente ha ragione e ha già pagato l’agenzia, ha diritto al risarcimento dei danni.
Ma quali sono?
Per danno si intende “sempre” una perdita patrimoniale causata da altro soggetto.
Il primo danno sicuro è la caparra, per cui ne chiede la restituzione.
Ovviamente, si potrebbe applicare l’art. 1385 c.c. che impone al venditore inadempiente di restituire il doppio della caparra.
L’altro grosso danno, in alcuni casi maggiore, è la provvigione dell’agente pagata inutilmente.
Infatti, l’acquirente affronta spese per la trattativa, ma poi la vendita non si conclude.
Se la colpa è del venditore, dovrà quest’ultimo risarcire i danni tra cui un importo uguale alla provvigione versata.
Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: la posizione dell’agenzia immobiliare
L’agenzia non ha un ruolo in merito, visto che si limita a prendere i soldi.
Dopodiché, siccome ha diritto a ricevere questi soldi anche solo se si firma un compromesso, potrebbe addirittura scomparire, senza farsi più sentire.
Il rimborso della provvigione, però, riguarda più che altro i rapporti tra venditore e acquirente.
L’agenzia è esente da questo problema.
Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: quali sono i presupposti?
Ma quali sono i presupposti del rimborso della provvigione?
Il primo e fondamentale requisito è che sia stata realmente pagata.
Questo perché altrimenti non costituirebbe un danno vero e proprio.
In alcuni casi, infatti, l’agenzia aspetta a farsi pagare.
Ma quando viene pagata subito, è chiaramente necessario dimostrare al giudice che è stata pagata mediante una fattura quietanzata, oppure un bonifico o un assegno.
Nel caso di dubbi fa fede la quietanza, accompagnata dal diritto ad essere pagati e altri indizi.
Ricordiamo a tutti i lettori che bisogna evitare di pagare in contanti l’agenzia.
Il fenomeno è sempre più diffuso, ma chi ne fa le spese è sempre chi paga.
Rimborso della provvigione se la vendita non si conclude: un caso recentissimo
Con Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 02/02/2024, n. 3122 abbiamo un chiarimento notevole sul punto.
La Corte spiega, infatti, che il venditore è colpevole di responsabilità pre-contrattuale.
Si tratta, cioè, di quella responsabilità che colpisce coloro che agiscono in mala fede durante le trattative.
Ed è ovvio, visto che poi il trasferimento definitivo della proprietà non è avvenuto.
Oltre a questo, la Corte spiega bene che il promissario acquirente ha diritto al rimborso della provvigione.
Si tratta, infatti, di un danno.
Consigliamo, quindi, a tutti coloro che si trovano in questa situazione, di contattare l’avvocato per una consulenza.
Sarà, quindi, possibile valutare la richiesta di danni.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 19 luglio 2024
VORREI UN CONSIGLIO AL MIO CASO: NEL MESE DI GENNAIO FATTO PROPOSTA DI ACQUISTO CON PAGAMENTO DI CAPARRA AI PROPRIETARI E PAGAMENTO DELLA PROVVIGIONE ALL’AGENZIA. ALLA STESURA L’AGENZIA MI FORNISCE LA DOCUMENTAZIONE ( VISURE CATASTALI,PLANIMETRIE, RPVENIENZA, APE ETC..) DOCUMENTI CHE IO INOLTRO ALLA BANCA X MUTUO CON SCADENZA DEL ROGITO FISSATA AL 31 MAGGIO . CONSIDERATO CHE L’IMMOBILE ERA SOGEGTTO A RISTRUTTURAZIONE MI METTO IN MOTO CON IL MIO ARCHITETTO AL QUALE FORNISCO TUTTE LE CARTE E OVVIAMENTE LE PLANIMETRE FORNITEMI. QUESTI NEL MESE DI APRILE NELL’ELABORAZIONE DI UN PREGETTO SI ACCORGE CHE IL TERRAZZO/LASTRICO SOLARE TANTO DECANTATO IN FASE DI VENDITA NON è ACCATASTATO E DI CONSEGUENZA NON è “GRAFFATO” ALL’APPARTAMENTO. QUINDI EMERGE UN GRAVE VIZIO CATASTALE. DA QUI LA PRATICA DI MUTUO SI INTERROMPE IN QUANTO LA BANCA , RESA EDOTTA DEL PROBLEMA, MI DICEVA DI RISOLVERE PRIMA IL PROBLEMA EMERSO E POI RINIZIARE CON UNA NUOVA PRATICA DI MUTUO. CHIAMO SUBITO L’AGENTE LUI CANDITAMENTE AMMETTE CHE EGGETTIVAMENTE IL TERRAZZO NON ERA ACCATASTATO PERCHè LA PROPRIETà VOLEVA ESSERE SICURA DI VENDERE L’IMMOBILE PER NON DOVERE FARE DUE DIVISONI DATO CHE PARLIAMO DI UN TERRAZZO 96 MQ. IO MI ARRABBIO CON L’AGENTE DICENDO CHE DOVEVA SAPERE DEL PROBLEMA E DIRMELO IN FASE DI VISTA E STESURA DELLA PROPOSTA, COSA NON AVVENUTA. L’AGENTE CONTATTA LA PROPRIETà PER DIRE DI REGOLARIZZARE IL TERRAZZO, LA PROPRIETà IN DTA 7 MAGGIO COMUNICA DI VAER ACCATASTATO IL TERRAZZO AL CATASTO, IL SOTTOSCRITTO CHIEDE ANCHE LA POSIZIONE DEL TERRAZZO DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO PRESSO GLI UFFICI DEL COMUNE. QUESTI ATTI NON VENGONO MAI FORNITI. ALLA LUCE DI CIò IL SOTTOSCRITTO CHIEDE L’ANNULLAMENTO DELLA PROPOSTA CONSIDERATO CHE IN 15 GG NON VIENE EROGATO UN MUTO + RISTRUTTURAZIONE. L’AGENZIA ACCETTA L’ANNULLAMENTO. RICHIEDEVO LA RESTITUZIONE DI QUANTO VERSATO OVVERO CAPARRA E PROVVIGGIONE. L’AGENZIA MI FA SAPERE CHE I PROPRIETARI SONO ANCHE PROPENSI ALLA RESTITUZIONE DELLA CAPARRA, MENTRE L’AGENZIA NON INTENDE RESTITUIRE LA PROVVIGIONE IN QUANTO DICHIARA CHE SECONDO LEI IO AVREI DOVUTO CHIEDERE UNA PROROGA ALLA SCADENZA DEL ROGITO E CHE LA TERRAZZA SEMPRE SECONDO LORO è A QUESTO PUNTO ACCATASTATA E QUINDI REGOLARE. PRECISO CHE A LIVELLO URBANISTICO NON MI è STATO MAI FORNITA NESSUN DOCUMENTO CHE ATTESTASSE LA REGOLARITà DI QUESTO TERRAZZO E CHE NELLA PROPOSTA DI ACQUISTO NON è IN NESSUN PASSAGGIO INDICATO CHE IO POTEVO RICHIEDERE PROROGA CHE A QUESTO PUNTO NON ESSENDO CHIARA LA POSIZIONE DEL TERRAZZO NON INTERESSA PIù L’IMMOBILE.
GRAZIE PER UN VS PARERE
Buongiorno, in questi casi è sempre meglio fare una consulenza privata. In generale le agenzie sono restie a restituire la provvigione quando hanno fatto una truffa. Questo non significa, ovviamente, che non ci si possa ragionare.