Che cosa si intende per disdetta alla seconda scadenza?
Bisogna premettere che un contratto di locazione (abitativo o commerciale) solitamente ha una prima scadenza e una seconda scadenza e in generale si pone, quindi, il problema di capire che fare alla seconda scadenza.
La legge (facendo riferimento alle locazioni commerciali parliamo dell’art. 28 della legge 392/1978) stabilisce sempre un meccanismo che consente al conduttore di rimanere nell’immobile un tot di anni, per consentirgli di sviluppare la sua attività. Il senso è quello di prevedere un meccanismo di 6+6 anni, con rinnovo automatico alla prima scadenza. L’effetto potrà essere paralizzato dal locatore solo con disdetta motivata (dai motivi indicati specificamente dalla legge, ad es. adibire l’immobile al suo uso).
Ma che cosa succede alla seconda scadenza, invece? Moltissimi si chiedono anzitutto se è lecito stabilire nel contratto una clausola secondo cui la locazione si estingue alla seconda scadenza. Il problema, infatti, è che alla seconda scadenza le parti hanno solitamente interessi contrapposti, specialmente in fase di crisi economica: il locatore di solito vuole aumentare il canone alla seconda scadenza, rinegoziando il contratto, per cui ha interesse a che il contratto si fermi e quindi possa rinegoziarlo. Il conduttore, se le cose non vanno bene, ha interesse a ridurre il canone o rinegoziare al ribasso, prevedendo anche canoni a scaletta.
Il contratto può certamente prevedere clausole che considerino comunque risolto il contratto alla seconda scadenza, quindi anche senza inviare disdette non motivate.
L’altra ipotesi è che le parti inviino almeno 12 mesi prima una disdetta non motivata, in quanto alla seconda scadenza la disdetta per la seconda scadenza non deve più essere motivata come nella disdetta alla prima scadenza.
Oltre alla domanda sulla possibilità di derogare ai regimi legali, molti si chiedono se è dovuta l’indennità di avviamento, ma anche qui, se le parti hanno previsto fin dall’inizio che il contratto finiva alla seconda scadenza, il conduttore non può rimangiarsi questa volontà, affermando che la fine del contratto dipende solo dal locatore, che è poi il requisito per il pagamento dell’indennità di avviamento. Perché è lui stesso che l’ha voluto fin dall’inizio, tant’è vero che questa firma che appone al contratto all’inizio vale già come una sorta di recesso successivo.
In questi casi, quindi, si pongono vari problemi relativi a che disdetta inviare alla seconda scadenza, quali effetti ha il contratto se non è prevista una clausola, eccetera.
Ma ogni caso è a se stante, per questo è necessario e fondamentale contattare l’avvocato immobiliarista ben prima della scadenza dei 12 mesi stabiliti dall’art. 28 Equo Canone, proprio perché non avrebbe senso ridursi all’ultimo e rischiare che il contratto di rinnovi in automatico, senza possibilità di rinegoziarlo né da una parte né dall’altra.
Segnaliamo una importante sentenza, Tribunale di Roma, 22592/2019, che è recente e che ha il merito di spiegare bene questi concetti. La posizione della giurisprudenza, quindi, contempla le risposte sulla disdetta alla seconda scadenza.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 27 aprile 2022, STAFF IMMOBILI.