Che cosa si intende per “prelazione agraria”?
Dal latino “praelatione”, che significa “preferenza”, la prelazione è il diritto giuridico ad essere preferiti in qualcosa, ad esempio nella scelta del compratore di un terreno, oppure nella cessione di una quota societaria.
Il diritto di prelazione agraria, ad esempio, spetta al coltivatore diretto e, in mancanza di un coltivatore di quel terreno che viene messo in vendita, spetta al vicino confinante, coltivatore diretto anche lui.
Ci sono percentuali e limiti nell’attività agricola che vanno tenute in considerazione.
La prelazione prevede che chi vuole vendere il terreno debba attuare una procedura precisa. L’avvocato immobiliarista, esperto di immobili, saprà adeguatamente spiegare al cliente quali sono i passaggi da compiere per evitare sorprese successivamente.
E’ quantomani necessario rivolgersi all’avvocato immobiliarista per la prelazione agraria prima di compiere qualunque passo, perchè dopo potrebbe essere tardi.
Il problema è che molta gente non conosce l’esistenza di questo istituto.
Una ordinanza del 2021 della Corte di Cassazione, spiega bene il principio che sta alla base della prelazione agraria:
Ai fini dell’esercizio della prelazione agraria, è necessario non solo che l’interessato rivesta la qualifica di coltivatore diretto, ma anche che coltivi direttamente il fondo adiacente a quello posto in vendita o quello condotto in fitto, non essendo sufficiente che eserciti altrove l’attività di agricoltore, in quanto l’intento perseguito dal legislatore è l’ampliamento dell’impresa coltivatrice e non l’acquisto della proprietà della terra da parte di qualsiasi coltivatore diretto. La qualità di agricoltore, nel senso anzidetto, non può desumersi da elementi formali, quali gli elenchi redatti dal Servizio contributi agricoli unificati (SCAU), poiché detta certificazione, rilasciata a fini essenzialmente assistenziali, è idonea soltanto a fornire elementi indiziari.
Il senso, ovviamente, è quello di attribuire il terreno prioritariamente a chi effettivamente lo coltiva.
Sono esclusi tutti i casi in cui, non trattandosi di vendita vera e propria, secondo lo schema base, il diritto viene ceduto tramite altri strumenti che non implicano il versamento di un prezzo nel modo della compravendita, ad esempio la donazione, la liquidazione coatta amministrativa, eccetera, anche se la ragione stupisce in quanto anche in istituti come la donazione il terreno viene ceduto e anche in questi casi il coltivatore del fondo o il confinante potrebbe avere interesse ad ampliare la sua proprietà per un migliore sfruttamento del fondo.
La violazione della prelazione comporta il diritto del retratto, che significa, sempre dal latino, riscattare l’immobile da chi lo ha acquistato indebitamente, violando la prelazione del coltivatore diretto.
Retrahere in latino significa ritrarre e il retratto è lo strumento con cui si fa rientrare la proprietà indietro, in capo al coltivatore estromesso ingiustamente.
Le conseguenze sono a carico delle parti.
Per questo, è assolutamente necessario, prima di vendere un terreno agricolo, contattare l’avvocato immobiliarista per spiegazioni sulla prelazione agraria. Infatti, la prelazione agraria, come ogni prelazione, è un istituto abbastanza sconosciuto, ma con conseguenze importanti per l’economia dell’operazione.
Ma questo vale in tutti i casi di prelazione, e di prelazione agraria, in particolare.
La prelazione agraria, come dice l’espressione, non si applica assolutamente ai terreni edificabili messi in vendita, non avrebbe alcun senso, visto lo scopo di questo istituto giuridico.
Ricordiamo, poi, che l’art. 8 Legge 26/05/1965, n. 590 stabilisce tra l’altro che:
Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l’avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, riscattare il fondo dell’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
In definitiva, quindi, l’avvocato immobiliarista è l’unico che può fornire risposte su una operazione del genere, prima di farla.
Conviene, quindi, contattarlo per una rapida ma decisiva consulenza.
Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino – STAFF IMMOBILI – il 6 aprile 2022
Pingback: Erede coltivatore
Buongiorno chiedo gentilmente se può aiutarmi a gennaio abbiamo fatto la divisione di un terreno agricolo E1 che mio fratello non voleva da 25 anni con la scusa che soldi non ha o che vende ma mi faceva un prezzo esagerato che includeva anche mia quota per non comprare…. A gennaio finalmente frazionato e diviso e dopo 1 mese lui lo vende a un estraneo a metà di quanto ci offrivo io. Cioè dopo la divisione io non ho più diritti reali per prelazione e così io e mia sorella a toccare che ha villino ci troviamo un estraneo nel mezzo non siamo coltivatori diretti inscritti perché ho coltivato questo terreno solo per uso familiare come orto… Leggendo gli atti non sono stati riportati i confinanti contigui cioè non e coincidenza perché mio fratello insieme al notaio hanno occultato nostra sorella per verticale dove ha la recinzione… Confinanti c’è scritto da mettere almeno 3 ma dal altro lato c’è la stradina … Se nella mappa si vede c’è abitazione con quale scopo hanno occultato nostra sorella dalle quote divise ? Sia nella mia che nella sua non è casuale ma sotto richiesta … Andata dal notaio e si contradiva dicendo ha usato i dati dalla compravendita originale poi lo contradisco che dice bugie in quanto il confinante dopo la stradina il nome e nuovo un tedesco… Conclusione non ha messo confinante vecchio … Poi dice me li avete dettati voi anche questo e falso in quanto andato a firmare incaricando lui e geometra per fare atto senza occultamenti pagando tecnici… Adesso io e mia sorella siamo confusi con quale scopo hanno occultato confinante visibile? Poi c’è la recinzione di sua proprietà nel suo terreno poi ci ritroviamo un estraneo … Di fatto reale e scritto non coincidono in quanto c’è occultato il confinante visibile sulla mappa catastale e c’è abitazione di nostra sorella per verticale che comprende entrambe quote… E nullo l’atto di divisione non corrisponde il reale con ciò che e scritto cosa bisogna fare per tutelare mia sorella? La cosa che mi fa arrabbiare che ho incaricato per non essere nulla irregolare e adesso mi ritrovo con cose scritte a nome mio .. oltre a occultare nella particella di mio fratello anche nella mia perciò un danno alla sorella senza la mia volontà. Come rimediare perché notaio si rifiuta di mettere confinante contiguo a toccare emi riferisce e assicurato e di andare dal avvocato… Ma stiamo scherzando? Mi dica per favore che scopo hanno di aver occultato anche nella vendita al terzo confinante sorella… Cosa vogliono fare che cosa lucra dietro? Cosa devo fare io vado a fare un esposto o denuncia?
Buongiorno, signora il quesito è veramente confuso, le conviene chiedere una consulenza on line.