Agenzie immobiliari: quando non possono pretendere la provvigione. Una sentenza commentata dall’avvocato immobiliarista a Torino

Moltissimi cittadini si rivolgono alle agenzie immobiliari per vendere o comprare casa. Ma quando conviene realmente? Quando, poi, una volta svolta l’attività, il mediatore ha realmente diritto ad essere pagato?

In questo articolo si propone la lettura di una recente sentenza: Tribunale di Roma, 17 gennaio 2017. Seppure non nuovissima, contiene una riflessione importante, anche perchè nelle argomentazioni del giudice ritroviamo un assunto piuttosto importante:

Ai fini dell’effettiva maturazione, in capo al mediatore, del diritto al compenso provvigionale, è necessario verificare che l’affare si sia concluso tra le parti e che detta conclusione si ponga in rapporto causale diretto con l’opera svolta dal mediatore, ancorché quest’ultima sia consistita nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, e sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, che sia stata poi valorizzata dalle parti.

Ma che cosa significa in concreto che l’affare deve essere risultato di una effettiva ricerca del mediatore?

Anzitutto ricorda il giudice il principio basilare, che cioè l’attività di reperimento acquirenti e la messa in relazione delle parti deve avere effetto sul rendere possibile l’affare, anche se l’attività non sia correlata con l’affare in modo totalmente e assolutamente univoco:

la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre, che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata …”

Il punto però più importante è quando l’agente non ha diritto al compenso ed è riassunto dal tribunale affermando:

Il diritto al compenso non sussiste, per contro “…quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l’utilità dell’originario intervento del mediatore…” (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 16157 del 8.7.2010)

Il dato è stringente, ma consente uno spazio di movimento a tutti coloro i quali si trovano “incastrati” in una relazione contrattuale con l’agenzia immobiliare dalla quale non riescono a trarre frutto, ma sono vincolati al pagamento del corrispettivo. Nulla si può togliere all’importante opera dell’agente immobiliare, in quanto egli è colui che con il suo contributo rende possibile l’affare; ma per capire meglio che cosa intendiamo, bisogna analizzare la situazione concreta oggetto della decisione.

Ricordiamo che molti clienti telefonano all’avvocato immobiliarista speranzosi di liberarsi da un vincolo che non porta a risultati. A parte i casi di chi dovrebbe certamente corrispondere il compenso, ci sono molte situazioni oggetto di analisi giurisprudenziale, nelle quali non è affatto pacifico che l’agente immobiliare abbia diritto al compenso e sono analizzate proprio dalla Corte di Cassazione, per cui non sarà nemmeno strettamente sufficiente

 “la prova, da parte del mediatore, di avere accompagnato l’acquirente a visitare l’immobile, ne’ di avere appianato contrasti in ordine alle modalità di pagamento del prezzo, ne’ che l’acquirente si era più volte recato nella sede del mediatore” (“(cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 5760 del 11.6.1999)

La sentenza è estremamente interessante, per capire l’argomento. L’avvocato immobiliarista, una volta contattato, fa una valutazione dell’operato dell’agenzia, tuttavia è l’agenzia che deve fornire le prove di una reale opera di intermediazione. Sul principio si è tutti d’accordo: la provvigione è dovuta se c’è stata mediazione. Sugli effetti ci sono vedute diverse. Ad esempio, nel caso concreto prospettato dal Tribunale di Roma, il giudice ha rilevato che l’agenzia aveva previsto un prezzo di vendita alto, mentre l’affare finale ne prevede uno decisamente minore (prezzo di vendita di Euro 325.000,00 a fronte di quello di Euro 369.000,00 prospettato nell’incarico di mediazione). Inoltre, altro elemento importante è stata la chiusura dell’agenzia, la quale ha impedito al contraente acquirente di fare proposte più basse, poi accettate dal venditore.

Questo è un elemento importante, in quanto a prescindere dalla conclusione dell’affare, vi sono situazioni in cui l’agente respinge ingiustificatamente una proposta più bassa rispetto al prezzo originariamente stabilito con il cliente, tuttavia così facendo elide già quel nesso di causalità adeguata che lega l’opera all’effetto finale, sicché si potrebbe quasi dire che è proprio grazie al fatto che l’agenzia non ha agito, che poi l’affare a prezzo più basso è stato realizzato. Il tribunale conclude che

 la conclusione dell’affare si è verificata solo per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili ai precedenti contatti avuti con l’agenzia di mediazione o da questi condizionate.

La sentenza fa riflettere, in quanto spesso si parte dal presupposto che l’agente immobiliare per il solo fatto di avere iniziato una trattativa è sicuramente titolare del diritto alla provvigione, ma non si tratta di una soluzione automatica. Bisogna che l’agenzia dimostri realmente di avere permesso la conclusione dell’affare; in altre parole, quando un cliente cerca l’avvocato immobiliarista a Torino per una consulenza, lo fa principalmente per valutare se l’agenzia ha diritto ad essere pagata e lui debba pagare il compenso, ma non per un capriccio. L’avvocato immobiliarista sa bene che il cliente ha sempre un dubbio motivato, che ci sia in particolare qualcosa che non torna. Anche se non è facile intuirne il motivo, spesso chi conclude un contratto ha bisogno di un aiuto esterno per capire la sua perplessità, la quale nasce dalla sensazione profonda che in realtà l’agente immobiliare non abbia svolto il lavoro.

A fronte di questo spetta all’avvocato immobiliarista e allo studio legale valutare la situazione concreta, senza limitarsi ad un giudizio superficiale e soprattutto che rimane astratto. La concreta vicenda presenta elementi di fatto che devono fare riflettere, l’agenzia infatti avendo veramente ostacolato in questo caso la trattativa.

In dottrina sono state proposte varie riflessioni su questo tema, in sostanza si è detto che la provvigione non è dovuta se l’intervento è stato inutile. L’intervento dell’agenzia immobiliare deve ritenersi inutile tutte le volte che non ha condotto all’affare per varie ragioni, specialmente quando l’affare è stato concluso per un predominante e quasi esclusivo motivo diverso, cioè l’attività delle parti stesse, come accade quando esse trovano l’acquirente o gli acquirenti, svolgono la trattativa, vengono ostacolate dal mediatore.

Ciò non deve chiaramente far dimenticare un altro aspetto. Molte agenzie immobiliari, infatti, per tutelarsi da questo tipo di argomentazione e difesa e spesso e volentieri già in vista della contestazione del loro operato, introducono la cosiddetta clausola penale, per l’ipotesi in cui venga loro contestato il diritto ad essere pagate per l’opera svolta. In questo modo, infatti, otterrebbero di essere pagate ugualmente, qualora si verifichi la violazione del diritto di esclusiva. Ma proprio per questo bisogna riflettere sull’argomento e non avere timore di rivolgersi all’avvocato esperto di immobili, in quanto il diritto di esclusiva deve per forza coordinarsi con il diritto a non pagare la provvigione. Esso, cioè, non può sostituire l’assenza totale di attività utile.

Articolo redatto ad Alpignano da Studio Duchemino il 19 novembre 2020