Nei condominii orizzontali, nei quali le unità immobiliari sono affiancate invece che essere su piani diversi, come si regola il colore della facciata? Può un condomino solo cambiarla per la parte di sua competenza, che corrisponde al suo immobile? Su questo punto si pronuncia una recente sentenza, Tribunale civile Modena, sez. II, 16 febbraio 2018, n. 280, nella quale è stabilito che ciò non è possibile per ragioni legate al decoro dell’edificio considerato nel suo complesso. Ma andiamo con ordine.
Nei condominii verticali non si è mai posta tale questione, atteso che la cosa è evidente; diverso discorso se uno dei condomini ritiene che lo stato dei luoghi possa essere qualificato come villetta a schiera, senza un vero condominio.
Nel caso analizzato da molti avvocati immobiliaristi e dal tribunale di Modena, il condomino si difende, invocando proprio la natura non comune della facciata, e quindi:
contesta la natura comune delle parti di edificio sulle quali deve svolgersi l’intervento, allegando in particolare che, trattandosi di condominio orizzontale e non verticale, i muri perimetrali esterni non sono da considerare – a mente dell’art. 1117 c.c. – comuni ed eccepisce, pertanto, la nullità della delibera in oggetto, della quale chiede in via riconvenzionale di accertare la nullità, per estraneità dell’oggetto alle competenze dell’assemblea condominiale.
Era stata deliberata, infatti, una ritinteggiatura.
La valutazione dei luoghi porta al condominio orizzontale, nel quale a mente della sentenza
l’edificio in questione è costituito da varie unità abitative di due piani ciascuna, collegate tra loro da muri di confine che le rendono adiacenti l’una all’altra in sequenza, con sviluppo orizzontale e con unitarietà tra i vari scomparti, sia nell’altezza che nella copertura del tetto, priva di soluzioni di continuità e così pure nelle aree cortilive pertinenziali e nella cancellata esterna, anch’essa priva di soluzioni di continuità; caratteristiche tutte evidenziate non solo dai rilievi fotografici prodotti da ambo le parti, ma anche dal titolo di acquisto, nel quale risulta esplicitamente menzionata, tra l’altro, come parte comune la strada privata di accesso.
Non vale, quindi, l’argomentazione del condomino che ha cambiato colore alla sezione di sua pertinenza, proprio perchè si tratta di un condominio nel quale, pur nel dispiegamento orizzontale delle strutture
nella descritta situazione il colore dei muri perimetrali, anche nelle parti non ingegneristicamente definibili comuni, assume rilievo ai fini del complessivo decoro architettonico dell’edificio, in maniera inequivocabile secondo la valutazione espressa dalla totalità dei condomini.
Conclude il tribunale di merito:
“non sussiste nullità della predetta delibera eccepita da parte convenuta dal momento che la delibera assunta all’unanimità comporta un impegno contrattuale di tutti i condomini e, in tema di interventi sulle parti comuni e decoro architettonico, comprende anche il potere di disporre delle parti comuni (Cass. 24 febbraio 2006 n. 4258; Cass. 26 aprile 2005 n. 8570; Cass. 18 aprile 2002 n. 5626; Cass. 14 giugno 2013 n. 15024)
L’avvocato immobiliarista mette in guardia il singolo condomino dall’adottare scelte che minino o riducano il decoro complessivo dell’edificio nei condominii che si spiegano in direzione orizzontale.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 28 maggio 2018