E’ possibile mandare via l’amministratore condominiale? Moltissimi se lo chiedono, in quanto negli ultimi anni molti lamentano una cattiva gestione condominiale da parte di amministratori non sempre onesti. Anche a Torino il fenomeno è sempre più diffuso.
La legge stabilisce i compiti e i limiti di responsabilità dell’amministratore condominiale. Vale la pena conoscere, quindi, le norme di riferimento. E’ necessario che ogni condomino sappia i suoi diritti nei confronti dell’amministratore condominiale, il quale agisce a nome dei condomini come un rappresentante, un mandatario volontario. Non esiste ancora una precisa definizione del condominio come soggetto giuridico autonomo, rappresentato da una rappresentanza “organica”.
Veniamo ora ai principali obblighi dell’amministratore, spesso disattesi. L’art. 1129 cod. civ. prevede anzitutto:
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
E’ accaduto spesso, anche a Torino, che gli amministratori facessero transitare le somme condominiali sul conto personale. Ciò non è legale. In tali casi, infatti, è fondamentale rivolgersi ad un avvocato a Torino spiegandogli la situazione. L’avvocato immobiliarista, infatti, può affrontare immediatamente la situazione irregolare.
Un secondo errore di amministrazione riguarda la riconsegna dei documenti a fine mandato. Molti amministratori a Torino non li riconsegnano al nuovo amministratore subentrante, creando gravi problemi di gestione condominiale, specialmente qualora vi siano profili di responsabilità penale per truffa o appropriazione indebita.
E’ previsto, infatti:
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129 cod. civ.).
Un terzo grave problema di amministrazione, in presenza del quale è bene rivolgersi all’avvocato immobiliarista a Torino, riguarda la riscossione dei crediti condominiali. Le nuove norme agevolano l’amministratore, ma gli impongono anche di agire tempestivamente, altrimenti il debito ricade sugli altri condomini in regola coi pagamenti:
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
Infine, la legge prevede una tipizzazione di comportamenti, in presenza dei quali l’amministratore condominiale è responsabile e può essere rimosso:
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
Gravi irregolarità si riscontrano anche, da parte degli avvocati immobiliaristi a Torino, quando si tratta di verificare se l’amministratore si è dotato effettivamente di una casella PEC, ossia la posta elettronica certificata, se ha aperto un conto corrente per il condominio. Spesso, poi, la gestione condominiale viene effettuata da amministrazioni organizzate (in forma di società), senza l’individuazione precisa di chi è titolare delle facoltà di rappresentanza.
In sintesi, qualora si voglia mandare via l’amministratore si deve contattare un avvocato immobiliarista a Torino, chiedere di verificare se il comportamento dell’amministratore è ineccepibile, oppure presenti profili di illiceità che possono rientrare negli schemi di responsabilità previsti dalla legge.
Qualora si mandi via l’amministratore condominiale, revocandolo giudizialmente (quindi avvalendosi dell’apposita procedura legale prevista davanti ad un tribunale), la revoca implica l’immediata cessazione dell’amministratore; non esiste la possibilità di una prorogatio o di un regime provvisorio, che invece viene spesso riconosciuto possibile qualora la cessazione dalla carica segua a dimissioni, revoca assembleare e vicende condominiali. Allo stesso tempo, l’amministratore, quando venga nominato dal Tribunale di Torino, è un amministratore condominiale a tutti gli effetti, non ha alcun rapporto con il tribunale e non è un ausiliario del giudice, ma risponde unicamente ai condomini, in quanto la procedura prevista per la nomina giudiziaria serve solo a supplire alla mancanza tecnica dei condomini.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 9 gennaio 2017