Molte sono le questioni che si presentano all’avvocato immobiliarista: una di queste è la questione dell’abitabilità. Il certificato di abitabilità ha una lunga storia. L’immobile destinato ad abitazione dovrebbe, secondo logica, essere anche abitabile. Ma quando il Notaio è responsabile se roga un atto di compravendita avente ad oggetto un immobile privo dell’abitabilità?
La risposta che l’avvocato immobiliarista a Torino fornisce al cliente prende le mosse dalla sentenza Cass. civ. Sez. III, 13/06/2017, n. 14618, secondo cui
Deve essere esclusa la responsabilità del notaio per non aver verificato la veridicità della dichiarazione di abitabilitàdell’immobile compravenduto nel caso in cui l’acquirente, successivamente al perfezionamento del negozio di compravendita, si avveda della parziale non abitabilità dello stesso. Il dovere di consiglio che incombe sul professionista non si estende sino all’esame di questioni tecniche, differenti dalle questioni di natura giuridica, che richiederebbero delle competenze ingegneristiche in capo al notaio stipulante tali da consentirgli di valutare autonomamente se l’immobile compravenduto sia o meno effettivamente abitabile.
Ma che significa tutto ciò? Il Notaio non dovrebbe essere anche un consulente di cui ci si fida. Le direttive del Consiglio Nazionale del Notariato, nei casi in cui la volontà delle parti circa l’abitabilità dell’immobile venduto e acquistato sia dubbia, suggeriscono prudenza. Il Notaio dovrebbe tutelare anzitutto l’acquirente.
Nel dettaglio, la responsabilità del Notaio deve essere esclusa nel senso che non è richiesto al Notaio di verificare, sotto un profilo architettonico se l’immobile è realmente abitabile. Per gli immobili la cui costruzione è iniziata prima del 1967 il Notaio riporta la dichiarazione sostitutiva di atto notorio secondo cui il venditore afferma l’origine ante 1967 dell’immobile.
La vicenda analizzata, sottoposta all’avvocato immobiliarista, riguardava un acquirente che aveva acquistato un immobile descritto come abitabile, per poi scoprire che non lo era. Il Tribunale aveva accolto la domanda contro il venditore, ma non contro il Notaio.
La Corte d’Appello confermava, in merito al Notaio, che:
l’obbligazione professionale del notaio non poteva estendersi alla verifica della abitabilità dell’immobile essendosi il professionista limitato a ricevere la dichiarazione del venditore ed ha precisato che il dovere di consiglio del notaio non possa essere dilatato fino al controllo di circostanze di fatto, il cui accertamento rientra nella normale prudenza e diligenza delle parti.
La Corte di Cassazione, dopo aver accennato alla storia della responsabilità notarile, precisa:
Con riferimento, invece, alle condizioni di abitabilità, va sottolineato che si tratta di un requisito che non incide sulla commerciabilità del bene; e ciò perché, pur in assenza di tale presupposto, le parti (e in particolare il compratore), possono trovare conveniente l’acquisto di un bene non avente caratteristica di piena abitabilità.
Se l’abitabilità non incide sulla commerciabilità del bene, allora il Notaio non può essere chiamato a fare gli stessi controlli che farebbe nell’ipotesi di vincoli quali l’ipoteca, che incidono pesantamente sulla possibilità di alienare l’immobile.
L’avvocato immobiliarista suggerirà, quindi, al Cliente di individuare una responsabilità più concreta del Notaio, anche in relazione al fatto che la stessa Corte di Cassazione, nella citata sentenza, richiama un suo precedente invocato dalla parte dell’epoca (21/6/2012 n. 10296), di segno opposto, spiegandone le ragioni in relazione al caso concreto, appunto.
Articolo redatto a Torino da Studio Duchemino il 15 dicembre 2017